계약갱신요구시 임대인이 5% 초과증액을 요청한다면 (2024년 임대차분쟁조정위원회 상담사례)

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얼마전 임대차계약관계에서 분쟁이 발생한 경우 활용할만한 임대차분쟁조정위원회에 대해 알아봤었습니다. 분쟁조정위원회에서는 2024년 상담사례를 국토부와 한국감정원이 내용을 묶어 사례집을 발간했습니다. 2024년 상담사례집 중 계약갱신요구시 보증금 인상에 대한 내용입니다.

 

1. 질문내용

 

주택임대차에서 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 이때 임대인은 5% 이내에서 보증금과 차임을 인상해 달라고 할수 있는데요. 만약 임대인이 시세에 맞게 해 달라며 5%이상 요청하는 경우 어떻게 될까요?

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2. 상담사례집 답변

 

그렇습니다. 주택임대차보호법의 계약갱신요구시 5% 인상은 시세가 올랐더라도 5% 이내에서만 증액을 하도록 하는 규정이라고 보셔야 합니다. 주택임대차보호법은 임차인을 위한 법이기 때문인데요. 임대인의 5% 증액요청이 시세대비 적정하지 않다면 임차인은 이에 응하지 않을수 있습니다. 이때 협의가 안된다면 임대인이던 임차인이던 민사소송을 제기해 볼수 있을 것이고 소송과정에서 감정평가를 받아 적정여부 등에 결과가 나오게 될 것입니다. 소송은 시간과 비용이 많이 들어가게 되므로 이때 임대차분쟁조정위원회를 통해 조정을 받아 보시는것도 좋은 방법이 될것 같습니다.

 

3. 상가건물임대차보호법

그렇다면 상가건물 임대차 보호법에서는 어떻게 될까요?

제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.>

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 

상가건물임대차보호법에서도 임차인의 계약갱신요구시 임대인은 대통령령(=시행령)으로 정하는 한도내에서만 올릴수 있도록 해 놓았습니다. 시행령에서 규정하고 있는 비율은 5%로 주택임대차하고 같습니다. 그런데 상가건물임대차보호법에서는 중요한 개념이 있습니다. 환산보증금인데요. 환산보증금이내이냐 초과이냐에 따라 적용 규정이 달라지게 때문입니다.

제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. [본조신설 2013. 8. 13.]

 

환산보증금이내의 임차인은 11조 조항에 따라 5% 이내의 인상율 제한규정이 있지만 환산보증금 초과 임차인에게는 계약갱신요구권은 있지만 갱신시 임대인이 차임과 보증금 증액을 요청하는데에는 인상율 제한규정이 없습니다. 10조2 계약갱신 특례규정에서 상가건물에 대한 조세. 공과금. 주변 시세. 그밖에 경제사정의 변동등을 고려하여 증감청구를 할수 있다고 되어 있기 때문입니다.

 

4. 보증금 및 차임 인상액이 5%를 초과한다면

주택임차인과 환산보증금 이내의 상가임차인 계약갱신요구시 임대인이 5% 를 초과하는 금액으로 인상해 달라하여 어쩔수 없이 증액을 한 경우에는 부당이득으로 임차인은 임대인에게 초과분을 돌려 달라고 할 수 있습니다.

대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결

【판결요지】
[1] 임차인의 계약갱신요구권에 관한 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제10조 제1항 내지 제3항과 임대인의 갱신 거절의 통지에 관한 법 제10조 제4항의 문언 및 체계와 아울러, 법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것인 반면 법 제10조 제4항은 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것으로서 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 취지와 내용을 서로 달리하는 것인 점 등을 종합하면, 법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그와 같은 임대인의 갱신 거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는 법 제10조 제3항에 따라 갱신된다.

- 중략 -

[3] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다)의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다.

 

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분쟁조정위원회 사례집에 첫번째 사례로 나온만큼 계약갱신시 보증금 증액에 대해 많은 분쟁들이 있을텐데요. 잘 협의하시는게 우선이고 안되면 분쟁조정위원회를 통해 조정을 받아 보시는것도 해결방법이 될수 있겠습니다.

 

 

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