부동산 경매에만 있는 인도명령제도(신청서 샘플 첨부)

 

 

경매로 낙찰을 받고 대금납부하여 소유권을 취득하면 명도라는 과정이 남게됩니다. 내가 낙찰받은 부동산에 점유자를 내보내는 일련의 일들을 명도라고 통칭하고 있습니다. 부동산 경매 명도에 기본이 되는 것은 인도명령결정일 것입니다. 인도명령에 대한 기본적인 내용들을 정리해 보겠습니다.

 

1. 인도명령제도란?

 

제136조(부동산의 인도명령 등) ①법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
②법원은 매수인 또는 채권자가 신청하면 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있다.
③제2항의 경우 부동산의 관리를 위하여 필요하면 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 제1항의 규정에 준하는 명령을 할 수 있다.
④법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 제1항 또는 제3항의 규정에 따른 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다.
⑤제1항 내지 제3항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
⑥채무자ㆍ소유자 또는 점유자가 제1항과 제3항의 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다.

 

민사집행법에 있는 인도명령에 대한 내용입니다. 민사집행법에만 있는 제도여서 경매에만 적용이 됩니다. 제도의 취지는 매수인의 보호를 위해 좀 더 간이하고 신속하게 인도를 받도록 해 주는 것 입니다. 2002년 민사집행법이 제정되면서 기능이 강화되었습니다.

 

인도명령결정문은 법원 집행관 사무실에 강제집행을 신청할수 있게 해 줍니다. 공매나 일반 임대차에서 임차인이 임차료를 지급하지 않는 경우 등에는 명도소송판결문이라는 집행권원이 필요하나 경매에서는 인도명령결정문이 집행권원이 되게 되는 것 입니다.

 

2. 인도명령 신청시기

민법 187조, 민사집행법 135조에 의해 낙찰자는 대금을 납부하면 등기를 하지 않아도 소유권을 취득하게 됩니다. 그래서 인도명령의 신청시기는 대금납부일로부터 6개월이내로 한정하고 있습니다. 소유권이전일이 아닌 대금납부일로부터 기산을 합니다. 대금납부일로부터 6개월이 지난 경우에는 인도명령신청이 불가합니다.(이때에는 명도소송을 통해 집행권원을 얻어야 합니다)

 

인도명령을 신청할수 있는 사람은 낙찰자만 할수 있습니다. 낙찰받은 사람으로부터 소유권을 이전받은 사람은 대금납부후 6개월 이내라 하더라도 인도명령을 신청할수 없습니다. 상속등으로 승계가 되는 일반승계인의 경우는 인도명령신청이 가능합니다.

 

낙찰을 받게 되면 통상 대금납부 하는 날 소유권이전등기도 같이하면서 인도명령도 같이 신청하고 있습니다.

 

3. 인도명령의 상대방

인도명령의 상대방은 원칙적으로 "매수인에게 대항할수 없는 점유자"가 됩니다. 즉, 허위유치권자 또는 말소기준권리보다 앞선 대항력있는 임차인이더라도 허위임차인임을 밝혀낼수 있다면 인도명령의 상대방이 됩니다. 인도명령 신청시 점유자특정이 중요하므로 신청전 부동산 점유자에 대해 사전조사를 꼼꼼히 하고 상대방을 특정하여 신청하면 되겠습니다.

 

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4. 인도명령 신청방법과 심리

 

인도명령신청은 구두로도 가능하나 실무상 서면 또는 전자소송홈페이지를 통해 접수를 하고 있습니다. 명도소송 대비 시간도 짧고 비용도 적게 들어가는 장점이 있고 낙찰자는 직접 권리분석을 하고 입찰을 했을 것이므로 최근에는 직접 신청하시는 분들도 많이 있습니다.

 

인도명령 신청시 상대방이 소유자인 경우 일주일정도면 인도명령 결정문이 나옵니다. 임차인이라면 심문서를 보내는 절차가 있어 조금 더 시간이 걸립니다. 그렇다 하더라도 명도소송보다는 훨씬 빠르게 결정이 됩니다. 배당받는 임차인이 있는 경우 통상 배당기일에 인도명령결정문이 나옵니다.(임차인이 배당도 받기 전에 다른곳으로 이사하게 하는것은 너무 가혹하다고 법원에서는 판단하고 있습니다)

 

5. 인도명령의 효력

인도명령결정문이 나오면 이 결정문의 효력의 범위는 어떻게 될까요?

 

대법원 1998. 4. 24. 선고 96다30786 판결
[건물명도등][공1998.6.1.(59),1434]

【판결요지】
[1] 부동산의 인도명령의 상대방이 채무자인 경우에 그 인도명령의 집행력은 당해 채무자는 물론 채무자와 한 세대를 구성하며 독립된 생계를 영위하지 아니하는 가족과 같이 그 채무자와 동일시되는 자에게도 미친다.
[2] 근저당권의 채무자인 처에 대한 적법한 부동산 인도명령의 집행 당시 대항력을 갖춘 임차권자가 아니고 또한 처와 같은 세대를 구성하면서 그 부동산을 공동점유하고 있었던 남편의 공동점유를 본인의 의사에 반하여 배제하였다고 하여 이를 곧 점유의 위법한 침탈이라고 할 수는 없다.

 

세대주에게 인도명령결정이 나온다면 같은 동거하고 있는 가족들에게도 효력이 미치게 되고 법인인 경우 법인과 법인의 대표이사에게 인도명령 결정이 되면 직원들에게까지 효력이 미친다고 하겠습니다.

 

6. 인도명령 불복절차

우리나라는 3심제도라 인도명령에도 불복절차가 있습니다. 인도명령 사건부호는 "타인"으로 되어 있고(과거에는 "타기"였습니다) 인도명령에서 패소한 사람은 즉시항고를 할수 있습니다. 즉시항고의 사건번호는 "라" 가 들어가게 됩니다. 마지막으로 대법원에 재항고를 할수 있는데요. 재항고 사건의 사건부호는 "마" 가 붙게 됩니다.

 

1심에서 낙찰자에게 "인용"결정이 내려진 경우 상대방은 즉시항고 등을 할수 있으나 1심 결정문에 의한 강제집행절차는 즉시항고를 했다해서 자동으로 정지가 되거나 하지 않으므로 별도로 담보제공(=공탁)을 해야 정지가 됩니다.

 

7. 인도명령 신청서 샘플

 

부동산인도명령신청




신 청 인
서울특별시

송달장소 :
피신청인
서울특별시

신청취지
피신청인은 별지목록 기재 부동산에 대한 점유를 해제하고, 신청인에게 인도하라.
라는 재판을 구합니다.


신청원인

1. 신청인은 귀원 타경 호 부동산임의경매사건의 경매절차에서 별지 목록 기재 부동산에 관하여 . . . 최고가매수인으로 선정되어, . . . 매각대금을 전부 완납하였습니다.

2. 피신청인은 별지목록 기재 부동산을 점유, 사용하고 있는데 전소유자로서 낙찰자에게 대항할수 없는 점유자입니다

3. 피신청인은 위 부동산을 점유할 아무런 법적권원 없이 무단점유를 하고 있어 신청인은 피신청인에게 별지 목록 기재 부동산의 인도를 구하였으나, 피신청인이 이를 거절하고 있어 부득이 이건 신청에 이른 것입니다.


첨부서류

매각대금완납 증명서 사본 1통

. . .

위 신청인 (인)

 

소유자를 상대로 작성했던 인도명령 신청서 샘플입니다. 소유자가 아닌 점유자가 있는 경우 그 점유자가 대항력이 없다는 서면을 첨부하시고 관련내용(법, 판례, 대항력이 성립하지 않는 이유 등)을 정리해서 제출하시면 됩니다.

부동산인도명령신청서(샘플).hwp

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통상 낙찰후 명도시 점유자와 협상을 통해 이사비를 주고 명도를 하는데 이때에도 인도명령신청등은 해 놓으셔야 합니다. 그래야 점유자와의 협상이 더 잘 됩니다. 법저인 절차도 같이 진행을 하면서 협상을 하시면 됩니다.