[임대차 계약상식]묵시의갱신에 대하여

 

임대차 계약이 갱신되는 경우는 약3가지 정도가 있습니다. 합의갱신, 묵시의 갱신, 계약갱신청구에 의한 갱신 이렇게 말이죠. 이중에서 묵시의 갱신에 대해 알아보겠습니다.

1. 민법상 묵시의 갱신

"제639조(묵시의 갱신) 
① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 
그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다."

먼저 민법상 묵시의 갱신입니다. 민법에서는 계약이 만료된 후에 임대인이 상당기간 이의를 제기하지 않으면 전임대차와 동일한 조건으로 임대차 한것으로 보고 있습니다. 이때 임대차계약해지는 635조의 규정을 따른다 라고 되어 있는데요. 635조에서는 임대인이 해지통고를 하게 되면 6개월 뒤, 임차인이 해지통고를 하게 되면 1개월 뒤에 계약이 해지 됩니다. 뒤에 보실 임대차보호법에서는 묵시의갱신이 되면 임차인만 해지가 가능한데 민법에서는 임대인도 해지를 할수 있습니다.

 

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2. 임대차보호법 묵시의 갱신

1) 주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

주택임대차보호법 6조에 묵시의갱신에 대한 내용이 나와 있습니다. 임대인이 계약만료 6개월부터 2개월전까지 조건변경통지등을 하지 않으면 묵시의갱신이 되고 임차인이 경우에는 계약만료 2개월전까지 계약해지등의 통보를 하지 않게 되면 묵시의갱신이 됩니다. 임대인은 계약만료 6개월전부터 2개월 사이내에 계약조건변경 또는 해지통보를 해야 하나 임차인은 2개월전까지 통보를 할수 있습니다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

묵시의 갱신이 된 경우 계약해지는 임차인만 할수 있고 계약해지 통보가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약은 해지 됩니다. 묵시의 갱신이 된 후에 임대인은 민법과 다르게 임대차계약해지를 할수 없습니다.

2) 상가건물임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

상가건물임대차보호법에도 묵시의갱신 제도가 있습니다. 계약만료 6개월 전부터 1개월전까지 임대인이 임차인에게 계약해지통보등을 하지 않았다면 묵시의갱신이 되게 됩니다. 이 때 존속기간은 1년으로 최초 2년 계약후 묵시의 갱신이 되었다면 1년 연장이 된다는 말입니다. 주택임대차보호법과 같이 묵시의갱신이 되면 임대인은 계약해지를 할수 없고 임차인만 할수 있고 임대인에게 통지가 도달한 날로부터 3개월 뒤에 임대차계약이 해지 됩니다.

그러나 이 조항은 상가건물임대차보호법상 환산보증금 이내에 들어가는 임차인에게만 해당이 됩니다. 상가건물임대차보호법은 적용범위 규정에 환산보증금을 조건으로 해 놓았기 때문입니다. 그러면 환산보증금이 초과되는 임차인의 경우에는 어떻게 될까요? 제일 먼저 기술한 민법상 묵시의 갱신이 적용되게 됩니다. 그러므로 상가의 경우에는 환산보증금에 이내인지 초과인지에 따라 이 법의 적용을 받을수도 있고 못 받을수도 있다는 점을 알고 있어야 합니다.

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묵시의 갱신이 되면 임차인에게는 크게 불리할게 없습니다. 계약갱신요구권도 그대로 살아있게 되고 묵시의갱신이후에 계약해지도 할수 있기 때문입니다. 그러나 임대인입장에서는 임대차보호법의 보호를 받는 임차인이라면 묵시의갱신이 되지 않도록 하는 것이 좋습니다. 이상 묵시의갱신에 대해 알아봤습니다.