임차권등기 이후 전입한 임차인에게도 대항력이 있을까?

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임대차 계약이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 내어 주지 않는경우 임차인은 임차권등기를 하게 될 것입니다. 임차권등기가 되어 있는 경우 계속 거주할수도 있지만 이사를 가는 경우들이 많습니다. 이사를 가야 임대인에게 지연이자를 청구할수 있기 때문에 이사를 하는 분들도 있습니다. 임차인이 이사를 간것을 안 임대인은 강제로 개문을 하고 새로운 임차인과 임대차계약을 하는 경우들도 종종 있는데요. 이 경우 임차인 2명에게 모두 대항력이 인정이 될까요?

1. 경매사건

인천 부평구에 있는 오피스텔 사건을 보겠습니다. 감정가 대비 1회 유찰된 상태입니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매신청기입등기 입니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인 세대가 있는데 2명입니다. 2020년 2월 25일 전입신고한 임차인은 전세보증금반환보증에 가입을 하여 허그로 부터 보증금을 받고 이사를 하였고 임차인의 지위는 주택도시보증공사로 이전되었습니다. 임차권등기가 된 시점은 2021년 9월 28일 입니다.

통상 일반적인 물건에는 이 상태에서 경매가 되는 경우들이 많은데 이 건에는 2021년 12월 15일 전입신고한 또 한명의 임차인이 있습니다. 임차권등기가 된 이후 전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다. 앞서 말씀드린바와 같이 임차권등기를 하고 임차인이 이사간것을 확인한 임대인이 새로운 임차인과 임대차계약을 한 것으로 보입니다. 두번째 임차인도 말소기준권리보다 앞서 전입신고를 하여 대항력이 있는 상태 입니다.

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2. 두명의 대항력있는 임차인

그렇다면 먼저 있었던 임차인도 보증금을 다 못 받았는데 두번째 임차인이 있는 상태입니다. 두번째 임차인의 경우 전세계약 특약조건에 임대차 보증금으로 임차권등기를 말소하는 조건이 있었을 것 같은데 임대인이 이행을 하지 않은것으로 판단되는데요. 이러한 경우 두명의 임차인 모두에게 대항력이 있는 것일까요?

감정평가금액이 2.6억원인데 주택도시보증공사 보증금은 1.98억 두번째 임차인 보증금은 2.6억 입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 합이 4.58억이 되므로 두명의 임차인 모두에게 대항력이 있다면 아무도 입찰을 하지 못하게 됩니다. 이런 경우 어떻게 권리분석을 해야 할까요?

 

3. 대법원 판례

위의 경우와 관련된 대법원 판례가 있습니다.

대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610, 246627 판결
[부당이득금·보증금반환][미간행]

【판시사항】
임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있는지 여부(적극)

23년 9월 27일에 선고된 대법원 판례로 임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 두번째 임차인에게 최우선변제권을 제외한 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권을 인정할수 있다는 판결입니다.

 

【이 유】
상고이유를 판단한다.

1. 원심은, 이 사건 임대차계약은 기간 만료로 종료되었지만 임차인인 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받지 못하였으므로, 피고와 임대인 사이에 이 사건 주택에 관한 임대차관계는 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차기간 이후에도 존속되고 있고, 피고는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인으로서 우선변제권을 선택하여 이 사건 경매절차에서 배당요구를 하였으나 배당을 전혀 받지 못하였으므로, 경매절차에서 이 사건 주택을 매수한 원고(반소피고)에게 대항하여 임대차보증금을 반환받을 때까지 이 사건 주택에 관한 임대차관계(주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차보증금의 반환 시까지 존속되는 것으로 보는 임대차관계)의 존속을 주장할 수 있다고 판단하였다.

나아가 주택임대차보호법은 ‘임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.’(제3조의3 제6항)고 정하고 있고, 제8조는 일정 금액 이하의 소액임차보증금 최우선변제에 관한 규정이며, 주택임대차보호법에서 임차권의 대항력과 우선변제권에 관한 규정에는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 대항력이 생기고 임대차계약증서에 확정일자를 갖추면 우선변제권까지 생긴다고 정하고 있을 뿐, 선순위 임차권 내지 임차권등기의 존재를 소극적 요건으로 정하고 있지 않으므로, 임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있다고 판단하였다.

2. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 주택임대차보호법상 대항력에 관한 법리오해 등의 잘못이 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 본소, 반소를 합하여 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

(출처: 대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610, 246627 판결 [부당이득금·보증금반환] > 종합법률정보 판례)

주택임대차보호법에서는 임차권등기 이후에 입주한 임차인에 대해 최우선변제권만 인정이 되지 않는다고 되어 있을뿐 다른 부분에 대해서는 내용이 없으므로 대항력과 우선변제권을 인정할수 있다고 판시하였습니다. 그러므로 이렇게 대항력 있는 임차인이 2명이 있는 경우 두명 모두에게 대항력이 있으므로 권리분석시 유의를 해야 하겠습니다.

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4. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 누가 낙찰을 받을까?

앞선 임차인의 지위를 승계한 주택도시보증공사는 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다.

그러므로 앞선 임차인의 보증금은 인수를 하지 않아도 되지만 두번째 임차인의 보증금액이 2.6억원으로 감정평가금액과 같다보니 시세에 육박하거나 시세보다 비싼 보증금이 됩니다. 결국 이 물건을 낙찰받을수 있는 사람은 두번째 임차인 밖에 없을것으로 판단되는데 두번째 임차인이 낙찰받아 소유권을 취득후 보증금 이하로 매매가 된다면 임차인에게 금전적 손해가 발생할수 있습니다.

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경매가 진행이 되었지만 소유자는 2명의 임차인으로부터 보증금을 받아 이 부동산을 매매했을때보다 훨씬 많은 돈을 받은 셈이 되었습니다. 결국 피해를 보는 사람은 임차인이 됩니다. 법에 이와 같은 내용이 없다보니 임차인의 대항력을 인정할수 밖에 없지만 임차인의 피해를 생각한다면 뭔가 조치가 필요해 보입니다.

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