재개발에서 알아야 할 권리산정기준일이란 뭘까?

재개발 물건을 보다보면 권리산정기준일이라는 단어가 종종 나옵니다. 권리산정기준일은 무슨 의미인 걸까요?

 

1.권리산정기준일

제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일) ① 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”이라 한다)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. <개정 2018. 6. 12.>
1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우
2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우
3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우
4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우
② 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일ㆍ지정사유ㆍ건축물을 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

위 법조문은 도시및주거환경정비법 77조 내용입니다. 내용을 보니 권리산정기준일이라는 것은 분양자격에 대한 내용으로 되어 있는데 요지는 쪼개기를 금지하려는 취지임을 알수 있습니다. 재개발에서 쪼개기란 여러개의 입주권을 받으려는 행위 입니다. 권리산정기준일 이후에 쪼개진 경우에는 1개의 입주권만 나오게 됩니다. 이렇게 쪼개기의 기준이 되는 날이 권리산정기준일입니다. 

서울시 예와 같이 권리산정기준일을 따라야 하는 곳도 있고 과거 조항을 따라 가야 하는 곳도 있으므로 이러한 부분을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

2. 서울시 도시 및 주거환경정비조례

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.(개정 2009.07.30, 2010.7.15) 
1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우(개정 2009.07.30, 2010.7.15) 
2. 법 제19조제1항제2호에 따라 수인의 분양신청자가 1세대에 속하는 때 (개정 2009.07.30, 2010.7.15) 
3. 1주택 또는 1필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분면적이 90제곱미터 이상인 자는 그러하지 아니하다. (개정 2009.07.30, 2010.7.15) 
4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 수개의 필지로 분할한 경우 (개정 2009.07.30, 2010.7.15) 
5. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 그러하지 아니한다. (개정 2009.07.30, 2010.7.15) 
6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우(개정 2008.7.30, 2009.07.30, 2010.7.15) 

서울시의 경우 2010년 7월 15일 개정 조례에 권리산정기준일 내용이 나옵니다. 이전에는 없었던 단어 였습니다.

제3조(권리산정기준일에 관한 적용례 및 경과조치) ① 제27조 및 제28조 개정규정은 최초로 기본계획(정비예정구역에 신규로 편입지역 포함)을 수립하는 분부터 적용한다.
② 이 조례 시행 전에 기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 종전규정(제27조 및 제28조)에 따른다.

이 조례에서 권리산정기준일이 나오고 이 개정규정은 최초로 기본계획이 수립되는 구역부터 적용한다고 되어 있습니다. 그래서 서울시의 경우에는 구조례 적용 정비구역과 신조례 적용 정비구역으로 나뉘어져 있습니다. 최근에 진행되는 신속통합기획은 당연히 신조례대상이므로 신속통합기획 대상 구역에 투자하실때는 이러한 규정을 잘 살펴보셔야 합니다.

서울시 구조례에는 권리산정기준일 개념은 없지만 조례가 처음생긴 2003년 12월 30일(이때 도정법이 만들어 졌습니다.) 이전에 분할된 토지를 매수해야 하는 조건들이 중요한 포인트가 되기도 합니다.

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재개발 사업 물건지에 투자하실때 신축된지 얼마 안되었거나 토지지분매입시에는 이러한 조항들을 꼼꼼히 확인하고 매수해야 현금청산대상이 안되므로 유의하시기 바랍니다.