요즘 부동산 경매에 관심들이 많으십니다. 그래서 오늘은 특별한 대금지급방법에 대해 포스팅 해 보겠습니다.
부동산경매를 낙찰받고 대금을 지급할시 몇가지 특별한 방법이 있습니다. 관련내용은 경매절차에 대해 나와 있는 민사집행법 143조에 있습니다. 같은 조에 있는 채무인수방법 간략히 알아보고 차액지급신고에 대해 알아보겠습니다.
1. 민사집행법 143조
제143조(특별한 지급방법) ①매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표(配當表)의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있다.
②채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다.③제1항 및 제2항의 경우에 매수인이 인수한 채무나 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 제기된 때에는 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 한다.
1항은 채무인수방법인데요. 경매절차에서 배당받을 채권자의 승낙이 있다면 배당을 받는 것이 아니라 낙찰자가 그 채권을 떠 안는 인수하는 형태로 대금지급을 할수 있습니다. 예를들어 낙찰대금이 6억원이고 금5억원의 근저당권이 있는 경우 이를 인수한다면 5억원을 차감한 1억원의 대금만 납부하면 소유권 취득이 가능하다는 말입니다.
일반적인 절차에서는 채권자 동의 받기가 어려워 사용이 안되고 NPL로 투자하는 경우 사용되는 방법입니다. 배당을 받을수 있음에도 배당을 안 받게 되므로 채권자의 동의가 있어야 가능합니다. 두번째는 상계신청 다른 말로 차액지급신고라고 합니다. 두 가지 방법의 차이점은 차액지급신고는 낙찰자가 경매사건의 채권자여야 하나 채무인수의 경우에는 채권자일 필요는 없는 점입니다.
2. 차액지급신고(=채권상계신청)
차액지급신고는 경매절차에서 배당을 받을 채권자가 낙찰자인 경우에는 자기가 매각대금을 내고 자기가 배당을 받게 되므로 소위 "퉁" 쳐서 차액만 지급을 할수 있습니다. 예를들어 요즘시기에는 임차보증금을 못 돌려 받은 임차인이 강제경매를 신청하여 직접 낙찰받을 경우에 종종 볼수 있을것 같습니다.
1) 차액지급신고를 할수 있는 금액
차액지급신고를 할수 있는 금액은 배당요구한 금액이 아닌 채권자가 실제 배당을 받을수 있는 금액이 기준이 됩니다. 그러므로 배당절차에 참가할수 있는 채권자이나 배당순위가 안되어 배당을 못 받는 경우에는 차액지급신고가 안됩니다. 그리고, 배당받을 채권액이 가압류채권이거나, 공탁사유가 있거나, 채권에 압류나 가압류가 되어 있는 경우등에는 차액지급신고 대상이 안됩니다.
2) 차액지급신고는 언제까지 해야하나?
법 143조 2항에 명시되어 있듯이 매각허가결정일까지 입니다. 즉, 낙찰받고 1주일 내 법원에 신청을 해야 합니다. 매각허가결정이 되고 나면 차액지급신고가 불가능하므로 채권자입장에서 낙찰받으셨다면 이 날짜를 잘 지키셔야겠습니다.
3) 차액지급신고와 배당기일
차액지급신고가 된 경우에는 대금을 납부하고 추후에 배당기일에 배당을 해주는것이 아니고 배당받을 금액과 "퉁" 쳐야 하므로 대금지급기한이 아닌 바로 배당기일을 잡습니다. 배당기일이 지정되면 이 날짜에 차액지급을 하시면 됩니다. 민사집행법 이전의 대금지급방법이었던 대금지급기일이 되는 셈입니다.
3. 주의사항
채무인수나 차액지급신고가 받아들여졌다 하더라도 다른채권자나 경매사건의 채무자가 배당이의를 신청한 경우에는 특별한 지급방법으로는 지급이 안될수 있습니다. 차액지급으로 대금지급할 생각으로 자금 계획을 세웠는데 배당이의신청으로 인해 일단 매각대금전체를 납부해야 할수도 있으므로 자금계획 세우실때 주의 하시길 바랍니다. 자주 일어나는 일은 아니지만 이론적으로는 이런 상황이 발생할수도 있습니다.
4. 차액지급신고서 서식
민사집행법은 절차법입니다. 낙찰받고 명도완료시까지의 절차는 경매하는 사람이라면 알고 있어야 하겠습니다.
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