부동산 경매에서 입찰을 할 수 없는 사람은?

부동산경매입찰은 누구나 다 할수 있을것 같지만 입찰을 할수 없는 사람들이 있습니다. 어떤 사람들에게 입찰제한이 되는지 알아보겠습니다.

 

1. 매각장소의 질서유지를 위하여

부동산경매는 공정하게 절차가 진행되어야 하므로 매각장소의 질서유지를 위해 일정요건의 사람들은 집행관이 입찰을 제한할수 있습니다. 관련내용은 민사집행법 108조에 명시되어 있습니다.

민사집행법 108조

1. 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람
2. 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람
3. 제1호 또는 제2호의 행위를 교사(敎唆)한 사람
4. 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형법 제136조ㆍ제137조ㆍ제140조ㆍ제140조의2ㆍ제142조ㆍ제315조 및 제323조 내지 제327조에 규정된 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 아니한 사람

간혹 법원에 가면 민사집행법 108조에 해당되는 사람의 인적사항이 법원게시판에 공고가 되어 있기도 합니다

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2. 집행절차상 지위로 인해 제한이 있는 경우

입찰의 공정성을 위하여 해당경매사건에 연관된 업무를 한 사람들은 입찰에 제한이 있습니다

민사집행규칙 제59조(채무자 등의 매수신청금지)
다음 각호의 사람은 매수신청을 할 수 없다.
1. 채무자
2. 매각절차에 관여한 집행관
3. 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사)

물론 위에 명시된 사람들이 다른 사람을 내세워 입찰하는것 까지 막을수는 없을 것 같습니다. 그러나 이런 내용이 밝혀진다면 매각불허가사유가 됩니다.

채무자는 입찰을 못하는 것은 당연할 것입니다. 입찰할 돈이 있다면 채무자에게 변제를 해야 할 것이니까요. 채무자에게만 입찰제한이 있고 연대채무자나 보증인등은 입찰을 할수 있습니다. 채무자의 상속인도 입찰을 못하나 한정승인이나 상속포기를 한 경우에는 입찰이 가능하다고 보고 있습니다.

채무자가 아닌 소유자(물상보증인)는 입찰을 할수 있습니다. 자기 부동산인데 자기가 입찰을 하게 되는 셈이 됩니다.

3. 기타 입찰자격에 제한이 있는 사람들

집행법원의 법관과 참여사무관(민사소송법 제척 기피조항 유추적용)
재매각 절차에서의 전의 최고가매수신고인(민사집행법 138조 4항)

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위와 같은 조건에 해당되는 사람들은 경매입찰에 제한이 걸려 매수자격이 없게 됩니다.