상가임차인이 경매배당시 최우선변제에 해당이 되려면

 

임대차보호법에는 임차인에게 보증금 중 일정액에 대해서 우선변제를 받도록 규정하고 있는데요. 주택임대차와 상가임대차의 적용방식이 다릅니다. 서울시 상가임대차사례집을 통해 상가임대차에서 최우선변제권에 해당이 되는 요건에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 서울시 상가임대차 상담사례집

 

보증금 1천만원 월70만원의 상가임차인 상담사례입니다. 만약 임차한 상가가 경매가 되면 임차인은 최우선변제권에 해당이 될까요?

 

상가임대차에서 임차인이 최우선변제를 받기 위해서는 담보권 설정당시 시행중인 법에서 정한 금액인 환산보증금 안에 들어와야 합니다. 주택임대차에서는 보증금만 가지고 최우선변제금액을 따지지만 상가는 그렇지 않습니다.

 

상담내용에 있는 임차인의 경우 환산보증금액이 8000만원이므로 최우선변제에는 해당이 안됩니다. 현재 최우선변제금액이 가장 높은 서울시의 경우 6500만원이내에 속하는 임차인만 최우선변제에 해당이 되기 때문입니다.

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2. 상가임대차보호법 14조

 

상가임차인의 최우선변제권에 대해서는 14조에 내용이 나와 있습니다.

제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다.

 

법에서는 따로 최우선변제라는 용어를 쓰지 않고 우선변제를 받을 보증금 중 일정액 으로 나옵니다. 그렇다 보니 확정일자에 의한 우선변제권이 헷갈릴수 있어 소액보증금은 최우선변제권, 확정일자에 의한 배당은 우선변제권으로 하여 구분하고 있습니다.

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3. 상가임대차 최우선변제금액

 

현재 시행중인 상가임대차에서의 환산보증금과 최우선변제금액 표 입니다. 임차인이 경매배당에서 배당을 받는 방식은 우선 최우선변제권에 해당이 되는지이고, 그 다음으로 확정일자를 받았으면 확정일자에 의한 우선변제권 순위에 의해 배당금액이 결정되게 됩니다.

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4. 최우선변제에 해당이 안된다면

 

상기 사례와 같이 상가임차인이 환산금액 초과로 최우선변제에 해당이 안된다면 확정일자에 의한 순위배당을 받을수 있으므로 사업자등록시 꼭 확정일자를 받아야 합니다. 만약 환산보증금액이 초과되는 임차인이라면 확정일자를 받을수 없으므로 전세권설정을 해야 배당을 받을수 있습니다.

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상가임차인들 중 최우선변제금액에 해당되는 임차인은 많지 않을 것입니다. 특히 상가는 주택에 비해 선순위 대출이 있는 경우들이 많으므로 담보권 설정시점의 최우선변제금액을 확인해 보고 (담보권이 없다면 현재시행중인 금액확인) 해당이 안된다면 우선변제권만 행사할수 있으므로 부동산시세대비 적정 보증금액이 될지를 잘 따져봐야 하겠습니다.

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