일명 전세사기 특별법에 대하여

 

전세사기특별법이 시행된지 한달이 조금 지났습니다. 전세사기유형도 다양해서 법에서도 다 담아내지 못한 부분이 있을것 같습니다. 일명 전세사기 특별법(정식명칭 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법)에는 어떠한 내용이 담겨있는지 검토해 보겠습니다.

 

1. 피해자 요건

 

제3조(전세사기피해자의 요건) 
① 제14조에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정한다. 이하 같다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다.
1. 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고(이 경우 전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 본다) 같은 법 제3조의2제2항에 따라 임대차계약증서상의 확정일자(이하 “확정일자”라 한다)를 갖출 것(「주택임대차보호법」 제3조의3에 따른 임차권등기를 마친 경우도 포함한다)

2. 임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것. 다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다.

3. 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함한다), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것4. 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것

피해자요건에 대해서는 경매나 공매가 완료된 임차인 외에는 상기 법조항에 있는 요건을 모두 충족해야 합니다.

 

1. 대항력과 확정일자 모두를 갖춘임차인이어야 하고
2. 임차보증금의 기준은 3억이내이고 2억원한도내에서 상향조정 가능하므로 최대 5억원 이하 임차인만 해당이 됩니다.
3. 임대인이 회생, 파산절차중이거나 경매나 공매가 개시되어 임차인에게 피해가 발생했거나 발생이 예상되어야 합니다.
4. 임대인이 정상적인 임대목적으로 주택을 매수하거나 임대하지 않아야 하고 이를 의심할만한 상당한 이유가 있어야 합니다.

 

요건내용이 아주 구체적이지는 않다보니 이 법의 적용대상인지 아닌지는 별도 위원회에서 결정을 하게 됩니다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제1항의 적용대상에서 제외한다.
1. 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입하였거나 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우
2. 임차인의 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하는 경우
3. 임차인이 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를 통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우

2항에서는 피해자 요건에 해당되지 않는 경우들에 대해 나와 있습니다.

전세보증금반환보증보험에 가입하여 보증금 전액 반환이 가능한 경우, 임차인의 보증금액이 최우선변제금액에 해당되는 경우, 경매나 공매절차에서 보증금 전액을 회수할수 있는 경우에는 이 법의 보호를 받지 못하게 됩니다.

 

2. 전세사기피해자인 임차인의 신청

이 법의 보호를 받으려는 임차인은 적용대상에 해당이 될것 같거나 의심스럽다면 임차인이 신청을 해야 합니다.

 

제12조(임차인의 신청) ① 제14조에 따른 전세사기피해자등 결정을 받으려는 임차인은 국토교통부장관에게 신청하여야 한다.
② 그 밖에 전세사기피해자등 결정의 신청 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

신청절차 관련 내용은 시행규칙(=국토교통부령)으로 정해 놨습니다. 국토부장관은 피해자 결정을 하기 위해 임차인 임대인에 대한 조사를 기본으로 관련부처 및 법원, 자산관리공사, 금융기관등을 통해 필요한 자료를 받아볼수 있습니다.

※ 전세사기 임차인 신청시 필요서류

전세사기 피해자로 신청하는 경우 전세사기피해자등 결정신청서에 다음 서류를 첨부하여 신청하시면 됩니다.

대리접수등에 대한 내용은 전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행규칙 3조를 읽어보시기 바랍니다.

3. 전세사기피해지원위원회

 

제6조(전세사기피해지원위원회) ① 제14조에 따른 전세사기피해자등 결정에 관한 심의와 그 밖에 전세사기피해지원에 관한 중요 사항을 심의하기 위하여 국토교통부에 전세사기피해지원위원회(이하 “위원회”라 한다)를 둔다.
② 위원회는 다음 각 호의 사항을 심의ㆍ의결한다.
1. 제14조 및 제15조에 따른 전세사기피해자등 결정
2. 제17조에 따른 경매의 유예ㆍ정지, 제18조 및 제19조에 따른 압류주택의 매각 유예ㆍ정지 등에 관한 협조 요청
3. 전세사기피해지원 정책에 관한 사항
4. 그 밖에 전세사기피해지원에 관한 중요한 사항으로서 국토교통부장관이 회의에 부치는 사항

전세사기피해지원위원회에서 이 법에 관련된 주된 활동을 하게 됩니다. 임차인이 전세사기로 인해 피해를 입었을 경우 이 법의 적용대상인지 아닌지를 이 위원회에서 결정하게 됩니다.

위원회 외에 다음과 같은 단체들도 만들어질수 있습니다.

1. 분과위원회 : 전세사기피해자 결정등의 심의 의결을 효율적으로 하는 위원회
2. 전세사기피해지원단 : 전세사기피해지원위원회등을 지원하기 위한 사무조직
3. 전세사기피해지원센터 : 전세사기피해자들을 위한 법률, 지원, 주거지원 연계등의 업무를 하는 조직

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4. 전세사기 피해자 지원에 대한 내용

1) 경매, 공매절차의 유예 및 정지

제17조(경매의 유예ㆍ정지) 
① 전세사기피해주택에 대하여 「민사집행법」 제78조 또는 같은 법 제264조에 따른 경매절차가 진행 중인 경우 전세사기피해자는 법원에 매각기일의 지정을 보류하거나 지정된 매각기일의 취소 및 변경 등 경매절차의 유예ㆍ정지(이하 “경매유예등”이라 한다)를 신청할 수 있다.
② 위원회가 제6조제2항제2호에 관한 사항을 심의ㆍ의결한 경우 국토교통부장관은 법원에 경매유예등의 협조를 요청할 수 있다.
③ 법원은 「민사집행법」 제104조에도 불구하고 제1항에 따른 신청이나 제2항에 따른 요청이 있고, 전세사기피해자(제12조에 따라 전세사기피해자등 결정을 신청한 자를 포함한다)가 임차보증금을 반환받지 못하여 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려되는 경우에는 채권자 및 채무자의 생활형편 등을 고려하여 경매유예등을 결정할 수 있다.
④ 제3항에 따른 경매유예등의 기간은 그 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내로 한다. 다만, 법원은 제3항에 따른 경매유예등의 사유가 해소되지 아니하였다고 인정되는 경우 직권으로 또는 전세사기피해자의 신청을 받아 그 기간을 연장할 수 있다.

 

임차인의 주거안정에 대한 조항입니다. 보증금 전액 또는 상당한 손실이 예상되는 임차인에 해당될 경우 활용할수 있는 조항입니다.

그리고, 국세나 지방세 체납으로 인해 압류된 주택도 매각절차의 유예 및 정지를 신청할수 있도록 해 놓았습니다.

 

제18조(국세의 체납으로 인하여 압류된 주택의 매각 유예ㆍ정지)

 

제19조(지방세의 체납으로 인하여 압류된 주택의 매각 유예ㆍ중지)

 

 

전세사기로 피해입은 임차인은 일단 경매나 공매가 진행중인 경우 일단 경매나 공매절차를 유예 또는 정지시켜 놓고 다음 대책을 강구해 볼수 있겠습니다.

 

2) 경매, 공매절차에서의 우선매수권

제20조(경매절차에서의 우선매수권) 
① 전세사기피해주택을 「민사집행법」에 따라 경매하는 경우 전세사기피해자는 매각기일까지 같은 법 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 제1항의 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 한다.
③ 제1항에 따라 전세사기피해자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 「민사집행법」 제114조에 따른 차순위매수신고인으로 본다.

 

경매절차에서 임차인은 해당주택에서 우선매수권을 행사할수 있습니다. 대부분의 주택의 임차인의 보증금은 감정가 또는 시세에 근접하는 금액이다보니 어차피 낙찰받을 사람은 임차인만 가능한 상태이다보니 대책이라고 보기는 어려운 내용입니다. 차라리 전세사기 피해자들이 낙찰받아 바로 매도하는 경우 양도세 면제 등을 통해 해당주택에서 보증금을 회수하고 이사를 할수 있도록 해 줬으면 좋았을것 같습니다. 본의 아니게 소유권을 취득해야 하니까요

경매뿐만 아니라 공매절차에서도 우선매수권이 똑같이 있습니다

 

3) 국세 및 지방세 징수 우선 특례(법 23조 24조)

1. 임대인이 2개 이상의 주택을 보유하고 있을 것

2. 제1호의 주택의 전부 또는 일부에 대하여 전세사기피해자 또는 제2조제4호나목에 따른 임차인의 임차권에 의하여 담보된 임차보증금반환채권 또는 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권보다 우선징수가 가능한 국세가 존재할 것

3. 전세사기피해자 또는 제2조제4호나목에 따른 임차인의 제3항에 따른 안분 적용 신청이 있을 것

 

경매나 공매 배당절차에서 임차인의 확정일자 효력발생일보다 빠른 법정기일을 가진 조세채권이 있다면 조세채권이 먼저 배당이 됩니다. 문제는 임대차계약 전에 임대인의 체납여부를 확인할 방법이 없다보니 경매나 공매절차에서 배당순위가 밀려 보증금에 손해를 보는 피해를 입게되는 경우들 입니다.(현재는 임대차계약 전후로 임대인의 세금체납여부를 확인해볼수 있습니다) 이러한 손해의 부담을 덜어주고자 임대인의 주택이 2채이상이라면 안분적용하여 임차인의 확정일자보다 빠른 조세채권액을 줄여주고자 하는 내용입니다. 임대인의 세금체납여부를 알지 못하고 계약을 체결한 임차인분들은 꼭 활용하셔야겠습니다.

임대인의 주택이 2채이상이고 임차인의 확정일자보다 법정기일이 빠른 조세채권이 있는 경우 임차인이 안분적용신청을 하면 됩니다. 안분신청을 하게 되면 2채 이상의 주택들의 시가표준액을 기준으로 해당주택들 마다 안분하게 되므로 임차인보다 먼저 배당을 받아가는 세금금액이 줄어들게 됩니다.

 

※ 안분액 계산 공식(자세한 내용은 시행령 3조에 나와 있습니다.)

단 이조항은 당해세(재산세 종합부동산세 등)에 대해서는 적용이 되지 않습니다.

 

5. 공공주택사업자의 매입

 

제25조(공공주택사업자의 전세사기피해주택 매입)
① 전세사기피해자는 「공공주택 특별법」 제4조제1항제2호 또는 제3호에 따른 공공주택사업자와 사전에 협의하여 전세사기피해주택의 매입을 요청할 수 있다.
② 전세사기피해자가 제1항에 따라 매입을 요청한 경우에는 제20조부터 제22조까지에 따른 우선 매수할 수 있는 권리를 공공주택사업자에게 양도한 것으로 간주한다. 이 경우 공공주택사업자는 「민사집행법」 제113조, 「국세징수법」 제71조 및 「지방세징수법」 제76조에 따른 보증의 제공 없이 우선매수 신고를 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 우선 매수할 수 있는 권리를 양수한 공공주택사업자가 「민사집행법」에 따른 경매, 「국세징수법」 또는 「지방세징수법」에 따른 공매의 방법으로 전세사기피해주택을 취득한 경우에는 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택으로 공급하되, 해당 주택의 전세사기피해자에게 우선 공급할 수 있다.
④ 공공주택사업자는 전세사기피해주택의 매입을 위하여 필요한 경우 제14조제7항에 따라 전세사기피해자 정보의 제공을 국토교통부장관에게 요청할 수 있다.
⑤ 전세사기피해주택의 매입기준, 임대조건 등은 국토교통부장관이 정하는 바에 따른다.

전세사기피해자의 주택을 공공에서 매입하여 임차인에게 공급하는 제도 입니다. 앞서 전세사기피해 임차인에게 우선매수권이 있는 내용을 말씀드렸는데 임차인이 매입할 사정이 안되거나 본인이 매입하기 꺼려지는 경우에는 공공주택사업자에게 요청하시면 됩니다. 공공주택사업자에게가 임차인의 우선매수권을 양도받아 취득한 후 다시 전세사기피해자 임차인에게 공급을 하도록 되어 있습니다. 임차인 입장에서는 임대인이 공공이 되므로 안정적으로 임차가 가능할 것입니다.

 

6. 기타 조항들

1) 경매 및 공매의 지원

경매 및 공매에 대해 지원을 요청하면 지원을 해 주도록 되어 있고 주택도시기금에서 비용의 일부를 지원할수 있도록 되어 있습니다.

 

2) 금융지원

전세사기피해로 보증금에 손해를 본 임차인분들에게 다각도로 금융지원을 할수 있도록 규정해 놓았고 전세대출 상환이 어렵게 된 경우에 신용정보집중기관에 등록되는 것을 유예하도록 해 놓았습니다.

 

3) 긴급복지지원법에 대한 특례

긴급하게 복지가 필요한 사람을 지원해주는 법이 있는데 전세사기피해자인 임차인분들도 이 법에 적용을 받게 됩니다. 긴급복지가 필요한 상황이시라면 이 법을 통한 긴급복지구제절차를 통해 지원을 받으시기 바랍니다.

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이 법은 2년간의 효력이 있는 법입니다.(이 법 유효기간 내 전세사기피해자로 결정된 경우에는 계속 이 법의 보호를 받을수 있음) 보통의 임대차기간이 2년인걸 감안하여 만든것으로 보입니다. 갱신이 되었거나 이 법의 보호를 받아야 할 사유가 나중에 생겼을 경우 이 법의 보호를 못 받을수 있으므로 현재 상황이 어떠한지 임차인 입장에서는 꼼꼼히 검토해봐야겠습니다.