1년 계약 후 연장시 5% 증액이 가능한가요?(주택분쟁조정위원회 상담사례집)

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지난번 포스팅에 이어 주택분쟁조정위원회 상담사례집에 있는 내용 중 실무상 많이들 접하게 되는 케이스들에 대해 알아 보겠습니다. 주택 임대차 계약을 1년 계약을 한후 만료시점에 즈음하여 연장계약을 할때 이때에도 5% 증액이 가능한지에 대한 내용입니다.

 

1. 질문내용

 

최초 임대차계약의 계약기간이 1년이었고 만기 2개월 전 임대인이 계약연장의사를 물어보았고 연장시 차임을 5% 증액하겠다는 내용입니다.

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2. 상담답변

 

답변내용인데요. 임대인과 임차인이 합의하여 보증금이던 차임이던 인상에 서로 합의했다면 문제가 없다고 하였습니다. 그런데 주택임대차보호법에서는 최단기간의 개념이 있습니다. 최단기간이 2년이고 2년보다 짧은 임대차기간에 대해서는 임차인만 주장할수 있습니다. 그러므로 임차인은 1년 계약을 했지만 2년의 계약기간을 주장할수 있습니다. 주택임대차보호법 4조에 그 내용이 나와 있습니다.

제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

그리고 묵시의갱신과 관련된 판례가 있는데요. 1년계약을 한 임차인이 묵시의 갱신이 되었으므로 최초 1년 계약 그리고 묵시의갱신 2년 이렇게 3년의 임대차 기간은 주장할수 없다는 판례입니다. 즉 최초 1년 계약을 했다면 2년 까지는 묵시의갱신이 된것이 아니라 법에서 정하고 있는 최단기간 2년의 기간이 적용되는 것이고 2년차에 즈음하여 묵시의갱신 여부를 따져봐야 하는 것입니다.

대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결
[ 건물명도·임차권존재확인 ]

【판결요지】
[1] 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.

[2] 임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.

 

 

3. 차임증액 가능여부

임대차 기간에 대한 내용은 위와 같은데요. 그러면 임대인은 계약기간 중임에도 차임 인상을 요구할수 있을까요?

제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>
[전문개정 2008. 3. 21.]

차임증감청구권에 의해 임대인의 법7조에 있는 내용에 해당이 된다면 증액을 요구할수 있습니다. 이때 증액 한도는 20분의 1이고 조례로 상한을 정할수 있다고 되어 있습니다. 임대차계약후 급격하게 시세가 변동되는 케이스는 많지 않고 증액을 요청하던 감액을 요청하던 상대방이 응하지 않는다면 결국 소송을 통해 해결을 봐야 하는데 비용과 시간을 감안한다면 실익이 크지는 않습니다. 그리고 임대차 계약후 1년 이내에는 증액이 불가능 합니다.

 

상담사례집에는 이와 관련된 내용이 있는데요

여기에 해당이 되려면 당사자간 협의가 되거나 협의가 안된시에는 법7조에 명시되어 있는 조건들에(보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때) 부합이 되어야 할 것인데 이러한 상황이 자주 발생하지는 않을 것 같습니다. 계약기간 중 증액을 하는 내용과 관련된 대법원 판례는 없지만 하급심 판례가 있습니다.

소송등을 통해 해결을 하는 것은 시간과 비용이 들어가므로 이때에도 임대차분쟁조정위원회를 통해 조정을 받아보시면 소송보다 빠르게 결과를 얻으실수 있을것입니다.

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상기 내용들을 종합해 본다면 "1년 계약을 한 후에 법에서 정한 요건을 갖추게 되었다면 임대인은 20분의 1한도내에서(조례로 상한을 정한 경우는 조례를 따름) 증액을 할수 있다" 가 되는데, 임대차보호법 7조에서 정한 요건에 부합 해야 하겠습니다.

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