경매로 대항력있는 임차인을 승계하는 경우 장기수선충당금도 승계대상일까?

 

공동주택 경매에서 대항력있는 임차인이 배당요구를 하지 않았거나 보증금 중 일부만 배당된 경우 그리고 최선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않았거나 임의경매신청을 하지 않았다면 낙찰자가 보증금을 인수하게 됩니다. 이렇게 대항력있는 임차인이나 선순위 전세권자의 보증금을 인수한 경우에 있어서 전소유자를 대신하여 임차인이 납부한 장기수선충당금은 어떻게 되는것일까요?

 

1. 장기수선충당금이란

 

장기수선충당금은 공동주택에서 주요시설 교체 및 보수에 필요한 비용으로 매달 징수하여 적립하고 있습니다. 이 장기수선충당금은 소유자가 납부하는 주체가 됩니다.(공동주택관리법 제30조 1항) 그러나 공동주택에 임차인이 거주중이라면 관리비는 임차인이 납부하고 장기수선충당금은 소유자가 별도로 납부해야 하니 번거롭기도 해서 통상 관리비에 포함시켜 임차인이 납부하고 있습니다.

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2. 장기수선충당금 정산

소유자가 납부해야 할 성질의 비용을 임차인이 거주기간동안 대신 납부하게 되어 계약만료 후 이사갈때 임대기간 중 납부한 장기수선충당금을 관리사무소를 통해 별도로 납부내역을 받아서 소유자로부터 돌려 받게 됩니다.

출처 : 찾기쉬운 생활법령정보

 

 

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3. 경매와 장기수선충당금

일반적인 임대차계약에서는 위에 언급한대로 하면 되는데요. 경매의 경우는 어떻게 될까요? 경매에서는 체납관리비가 있는 경우 낙찰자가 공용부분 관리비는 인수해야 하는데 공용부분관리비에 장기수선충당금도 포함이 되는것일까요?

실제 지인분이 선순위 전세권이 있는 아파트를 낙찰받은후 임차인이 계속 거주를 희망하여 합의 갱신계약을 하게 되었는데 계약서를 작성하는 자리에서 장기수선충당금을 어떻게 되는지 에 대해 얘기가 나왔습니다. 임차인측에서 낙찰시 임대차계약을 승계한것이니 장기수선충당금의 반환도 임대차를 승계한 낙찰자가 부담하는거라고 주장했다고 하네요.

 

1) 의정부 지법 2006가단74938

의정부 지방법원 1심판결에서는 장기수선충당금에 대해 직접 설시를 하지는 않았으나 내용중에 장기수선충당금이 공용부분 관리비라고 주장한 피고의 주장대로 공용부분 관리비와 전용부분 관리비를 나누었습니다. 이 판례는 낙찰자가 공용부분관리비와 전용부분 관리비를 확인해 달라고 하는 소를 제기했던 경우 입니다.

의정부지법 2007. 7. 25. 선고 2006가단74938 판결
[채무부존재확인] 확정[각공2007.10.10.(50),2109]

【이 유】
1. 인정 사실
가. 포천시 신읍동 (지번, 아파트이름, 동호수 생략)호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 2006. 11. 20. 같은 해 10. 25. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 원고 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 사실, 이 사건 아파트의 전 소유자는 2004. 8.부터 2006. 10.까지의 관리비 5,355,260원을 납부하지 아니한 사실
나. 피고는 위 체납관리비를 공용부분 관리비(일반관리비, 소독비, 유선방송료, 중앙집중식 난방방식에 의한 난방비, 승강기유지비, 수선유지비, 장기수선충당금, 오물수거비, 화재보험료 등) 4,380,410원과 전유부분 관리비(세대 전기요금, 수도요금, 하수도요금, 급탕비, TV 수신료 등) 974,850원으로 구분하여 원고에게 위 공용부분 관리비의 납부를 요구한 사실

(출처: 의정부지방법원 2007. 7. 25. 선고 2006가단74938 판결 : 확정 [채무부존재확인] > 종합법률정보 판례)

 

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2) 대전지방법원 2016나113700

대전지방법원 항소심 판결에서는 낙찰자가 승계하는 공용부분 관리비에는 장기수선충당금이 포함되지 않는다고 판시하였고 그 이유는 장기수선충당금은 전소유자와 임차인간의 채무관계로 봤습니다.

아직 확정된 대법원 판결은 없으나 장기수선충당금의 납부주체, 편의상 임차인이 관리비에 포함하여 납부하는 점 등을 종합해 본다면 대전지방법원 판결의 내용이 맞는것 같습니다. 상기 판례내용으로 지인분께 설명을 드렸더니 잘 협의가 되셔서 대급납부하여 소유권을 취득한 시점부터 정산하기로 했다고 연락이 왔습니다.

 

소유자가 거주하던 임차인이 거주하던 장기수선충당금은 소유자가 부담할 성질의 비용이라는 점이 핵심포인트가 될것 같습니다.

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