부동산경매 기일입찰표 유무효처리기준(파일첨부)

부동산 경매 입찰에 있어서 물건분석과 권리분석이 끝났다면 마지막 관문은 입찰표 작성입니다. 입찰표 작성에도 규정이 있으므로 잘 알고 계신다면 혹시 모를 법원의 업무처리에 대응을 할수 있을 것입니다. 관련 규정은 "부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3) 개정 2023. 6. 29. [재판예규 제1853호, 시행 2023. 6. 29.]" 에 나와 있습니다. 전체 파일은 글 마지막 부분에 첨부해 놓겠습니다.

 

1. 첨부서류에 흠이 있는 경우 처리기준

법인등기부등본이나 가족관계증명서, 공동입찰시 공동입찰자목록을 같이 제출해야 하는데 입찰봉투에 넣지 않고 직접 제출시에는 접수를 받아주지 않고 입찰봉투에 넣어 제출하라고 안내를 해 주도록 되어 있습니다. 우편제출시에는 개찰시 포함되지 않으므로 필히 입찰봉투에 넣어 제출해야 합니다.

 

주민등록등초본이 누락되거나 입찰기간 만료일로부터 6개월이 초과된 경우에는 개찰에 포함시킵니다. 통상 개인명의 입찰시 주민등록증 등 신분증으로 확인을 하나 등본을 제출한다면 위의 규정이 적용되게 될것이구요. 미성년자 입찰시에도 주민등록등본이 필요하게 됩니다. 발급기간이 6개월이 지난 등본도 경매입찰시에는 문제가 되지 않습니다. 그렇다고 너무 오래된 등본이면 문제가 발생할수도 있으니 입찰전 집행관사무소에 문의해 보시고 입찰하시는게 좋을것 같네요

 

대리입찰시 필요서류인 인감증명서와 인감도장이 날인된 위임장이 누락된 경우에는 개찰에 포함시키지 않으므로 사전에 서류체크 꼼꼼히 하셔야 하고 인감증명서 없이 입찰대리를 할수 있는 사람은 변호사와 법무사가 가능합니다.(매수신청대리 교육을 받은 공인중개사는 안됩니다.) 또한 대리입찰시 첨부서류인 인감증명서는 입찰일로부터 6개월이 초과된 경우 주민등록등초본과 다르게 인정이 되지 않습니다.

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2. 기일입찰표 유무효 처리기준1

기일입찰표에 입찰기일을 잘못적더라도 큰 문제는 되지 않습니다. 사건번호 등으로 매각기일을 특정할수 있기 때문입니다. 입찰표에 사건번호를 기재하지 않은 경우에도 입찰보증금봉투나 입찰봉투에 사건번호를 기재하였다면 개찰에 포함이 됩니다.

경매공부를 안하시고 입찰을 하시는분들이 가장 궁금해 하시는 것 중 하나가 물건번호 일 것입니다. 법원에서 입찰을 하고 기다리다보면 물건번호에는 어떤 번호를 적는지 문의하시는 분들이 종종 있으시네요. 물건번호가 있다는 얘기는 해당 사건번호로 경매가 되는 부동산이 2개 이상인 경우입니다. 이 경우 경매법원에서는 매각 부동산이 2개 이상이므로 2개를 같이 매각을 할지(일괄매각) 각각 매각을 할지(분할매각)을 결정하게 되는데 원칙은 분할매각이 원칙입니다. 분할매각으로 간다면 1번 2번으로 물건을 나눠 매각을 진행하므로 입찰표에 물건번호를 적으셔야 하고 일괄매각인 경우에는 같이 매각을 하는거라 물건번호를 기재할 필요가 없습니다. 일괄매각인 경우에는 매각물건명세서에 기재가 특별매각조건으로 기재가 됩니다.

그리고 기일입찰표에 입찰자명이나 대리입찰자의 이름이 기재되지 않은 경우 개찰에서 제외되는게 원칙이나 도장으로 이름을 선명하게 확인이 가능하거나 대리입찰시 대리인 이름은 기재되어 있으나 본인 이름이 기재되지 않더라도 첨부된 인감증명서로 본인임을 확인할수 있는 경우에는 문제없이 입찰을 할수 있습니다. 그러나 대리입찰시 위임장이 같이 제출되지 않는다면 무조건 입찰에서 제외 됩니다.

 

3. 기일입찰표 유무효처리기준 2

 

입찰표에는 입찰자 본인 뿐만 아니라 대리인 인적사항도 정확히 기재가 되어야 합니다. 그리고 하나의 경매사건에 본인이 입찰하면서 다른 사람을 대리하거나 한명의 대리인이 2명을 대리하여 입찰한 경우에도 입찰 무효가 됩니다. 하나의 사건에 대리입찰시 1명만 대리를 할수 있고 본인이 입찰한다면 다른 사람을 대리하여 입찰을 할수 없습니다.

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4. 기일입찰표 유무효처리기준 3

 

 

입찰표와 위임장에 기재된 이름이 다른 경우에는 개찰에서 제외되나 이름은 같고 주소만 다르다면 개찰에 포함시킵니다. 법인명의 입찰시 대표자 이름까지 기재하는게 원칙이나 법인등기사항증명서로 대표자의 자격을 확인하거나 고무인 인장등으로 확인가능하다면 개찰에 포함이 됩니다. 법인이므로 고무인 인장으로 대표자 이름 판독하기는 어려우므로 법인등기부등본(발급용)을 제출하시면 되겠습니다. 법인명의 대표이사가 직접입찰을 하던 직원이 대리입찰을 하던 법인 등기부등본은 필수 입니다.

입찰자 본인 또는 대리인의 도장이 날인되지 않았더라도 본인이 직접 출석했거나 대리인이 출석한 상태라면 개찰에 포함시키도록 되어 있습니다.

입찰표작성이 중요한 부분중 하나가 내용을 정정하는 것인데요. 계약서 작성할때 수정할 부분이 생긴 경우 당사자의 정정인을 찍어 수정하는 경우들이 있는데 경매입찰에서는 이렇게 하시면 안됩니다. 기일입찰표를 새로 받아 작성하여 제출하셔야 합니다. 또한 입찰표 작성시 숫자도 누가 보더라도 판별이 가능하도록 기재를 하셔야 분쟁이 생기지 않습니다.

5. 기일입찰표 유무효처리기준 4

 

경매 기일입찰시 입찰보증금을 넣어 제출하셔야 하는데요. 기일입찰표에 보증금액을 기재하지 않거나 보증금액을 정정하고 정정인이 없더라도 실제 입찰표에 들어있는 보증금만 확인이 된다면 개찰에 포함이 됩니다. 그렇다고 일부러 틀리게 작성하실 필요는 없을 것입니다.

 

하나의 경매사건에 여러장의 입찰을 하는 것도 개찰에서 제외가 됩니다. 하나의 사건당 하나의 입찰표만 제출할수 있구요. 기일입찰표에 보면 입찰금액 밑에 칸에 보증의 제공방법이라고해서 현금 자기앞수표 그리고 보증서라고 되어 있는 곳이 있는데 입찰보증금만 정확히 제출되었다면 이 부분은 기재를 하지 않아도 무방하고 기일입찰표에 작성해야 하는데 기간입찰표에 작성하여 제출을 했다 하더라도 이 부분은 문제가 되지 않습니다.

 

참고로 기일입찰표는 꼭 법원에서 나눠주는 입찰표를 사용할 필요는 없으므로 인터넷등을 통해 입찰표를 작성하여 출력한 것으로 제출하셔도 됩니다.

 

마지막으로 대리입찰시 위임장에는 인감도장이 날인되어야 하는데 인감증명서의 인감도장과 위임장에 있는 도장이 다르다면 개찰에서 제외되고 인감증명서가 제출되지 않은 경우에도 입찰에서 제외 됩니다. 인감증명서를 가지고 왔는데 위임장에 막도장을 찍는다던가 다른 도장을 날인하는 경우인데 법원 입찰시 종종 볼수 있는 케이스이기도 합니다.

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경매 개찰과정에서 최고가매수신고인이 되었으나 입찰표나 입찰서류가 잘못되어 입찰무효가 되는 경우들이 종종 있습니다. 힘들게 현장조사하고 권리분석하여 낙찰을 받았는데 입찰표가 잘못되어 무효가 된다면 매우 억울할수 있을 것입니다. 유무효 처리기준을 보면 어떤 부분은 큰 문제가 되지 않지만 어떤 부분은 꼭 있어야 하기도 하므로 평소에 잘 숙지해 놓으시면 혹시 문제가 발생하더라도 대처를 할수 있을 것입니다.

 

기일입찰표유무효처리기준.hwp

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