경매로 투기과열지구내 재개발 재건축 물건을 취득하면 조합원지위가 승계될까?

 

재개발 재건축 등 정비사업이 진행되는 구역내 물건이 경매로 나오기도 합니다. 투기과열지구가 아니라면 조합원 지위양도에 큰 문제는 없겠지만 투기과열지구라면 주의해야 하는데요. 투기과열지구로 지정되어 있는 정비구역에 경매물건이 진행된다면 조합원 지위양도가 가능할지 알아보겠습니다.

1. 투기과열지구

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현재 투기과열지구로 지정된 곳은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 이렇게 4곳입니다. 다른곳은 모두 해제 된 상태입니다.

 

2. 투기과열지구내 조합원 지위관련

재개발 재건축과 관련된 법은 "도시및주거환경정비법" 입니다. 2003년 12월 30일 제정이 된 법입니다. 과거 주택건설촉진법과 도심재개발법에 있던 내용들이 합쳐져서 만들어 졌습니다.

투기과열지구내 조합원지위양도금지와 관련하여 재건축은 2003년부터 규정이 있었고 재개발은 2017년 8.2 대책에서 언급이 되어 2018년 1월부터 적용이 되었습니다.

 

1) 재건축 규정

법 시행당시에는 재건축에 대한 규정만 있었고 재개발 내용은 없었습니다.

 

2) 재개발

개정은 2017년 10월 24일에 되었으나 부칙에서 3개월 뒤에 효력이 발생하는 것으로 되어 있어 시행은 2018년 1월 25일부터 입니다.

재개발과 관련된 규정은 2018년 1월 25일 이후 사업시행인가를 신청하는 구역부터 적용대상이 됩니다. 재건축은 과거부터 지위양도에 대한 금지규정이 있었으나 재개발은 2018년에 이르러서 시행이 되었고 이 규정 시행후 사업시행인가를 신청한 경우라는 단서가 붙어 있습니다.

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3. 경매로 취득시 조합원지위양도의 예외

 

법은 원칙이 있으면 항상 예외가 있습니다. 너무나 강력한 규정이다보니 일정조건에 해당이 된다면 조합원지위양도가 가능하도록 해 놓은것입니다. 다른규정들도 많지만 오늘은 경매에 대한 내용만 보도록 하겠습니다.

 

1) 도정법 39조

도정법 39주 2항 1에서 7 까지의 규정에는 조합원지위양도가 가능한 예외조항을 넣어 놨습니다. 그 중 7 에는 대통령령(=시행령)으로 정하는 경우 라고 되어 있습니다.

 

2) 도정법 시행령

도시 및 주거환경정비법 시행령

제37조(조합원)
중략

5. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우

주택법 시행령에서 정하고 있는 금융기관에 의하거나 국가 지자체에서 진행하는 경매나 공매로 취득을 하게 된다면 조합원지위양도가 가능하다고 명시되어 있습니다. 국가 지자체에 의한 공매는 자산관리공사 온비드 사이트에서 집행기관 즉 위임한 기관이 어디인지 확인해 보면 될것 입니다. 경매의 경우에는 주택법에서 정하고 있는 금융기관을 확인해 봐야 합니다.

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3) 주택법 시행령

주택법에서 정하고 있는 금융기관입니다. 은행, 상호저축은행, 기업은행, 보험회사 가 명시되어 있습니다. "마" 에는 금융업무를 수행하는 기관이라고 나와 있는데요. 국토교통부령(=주택법 시행규칙)에서 확인을 해 봐야 합니다.

 

4) 주택법 시행규칙

농협 수협 신협 새마을금고 등의 금융기관들로 나와 있습니다.

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투기과열지구인 강남구 서초구 송파구 용산구에서 재개발 재건축이 진행되더라도 상기 금융기관에 의한 경매이거나 국가 지자체에서 진행하는 공매라면 재건축은 조합설립이후, 재개발은 관리처분인가 이후라도 조합원지위양도가 가능합니다. 당연히 강제경매에 의한 취득이라면 조합원지위양도가 안되므로 주의하셔야 합니다.

 

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