1기 신도시가 만들어진지 30년이 넘은 상황입니다. 지난번 선거때 재건축 공약이 화두가 되기도 했었습니다. 이후 부동산 가격이 상승하자 관련법안에 대하여 시차를 두고 추진하기로 했는데 대략적인 내용이 나와 포스팅 합니다.
노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법
새로 만들어질 법령은 "노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법" 입니다. 1기신도시만이 아닌 일정조건에 부합하는 단지가 있다면 이 법의 적용대상이 될 예정입니다.
노후 계획도시란?
이 법에서 말하는 노후계획도시의 범위는 다음과 같습니다
□ 특별법이 적용되는 ‘노후계획도시’ 란 ｢택지개발촉진법｣ 등 관계 법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만m2 이상의 택지 등을 말한다.
* 관계 법령과 ‘100만m2 이상인 택지 등’의 세부 기준은 시행령에서 규정할 예정
ㅇ 면적기준인 100만m2는 수도권 행정동 크기(인구 2.5만명, 주택 1만호 내외)로 도시 단위 광역적 정비가 필요한 최소 규모에 해당한다.
기준은 재건축을 할수 있는 기간인 30년이 아니고 택지조성사업 완료후 20년이 경과한 100만제곱미터 이상의 택지입니다.
1기 신도시를 비롯하여 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등이 특별법이 적용되는 주요 ‘노후계획도시‘들이며,
ㅇ 택지지구를 분할하여 개발한 경우를 고려하여 시행령을 통해 하나의 택지지구가 100만m2에 미치지 못하는 경우라도 인접·연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100만m2 이상이거나,
ㅇ 택지지구와 함께 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심(시행령에서 구체화) 등도 하나의 노후계획도시에 포함될 수 있도록 할 계획이다.
기본방침 및 기본계획 수립
□ 기본계획은 특정 노후계획도시를 대상으로 시장·군수가 수립하는 행정계획으로 기본방침과 같이 10년 주기로 수립하며 5년마다 그 타당성을 검토한다.
ㅇ 기본계획에는 노후계획도시의 공간적 범위, 해당 지역 내 특별정비(예정)구역 및 선도지구 지정계획, 기반시설 확충 및 특례 적용 세부 계획 등이 담기며, 시장·군수가 수립한 이후 도지사의 승인(도지사는 국토부장관과 협의)을 받아 최종적으로 확정된다.
* 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사는 별도 승인 없이 국토부장관과 협의하여 기본계획 수립
특별정비구역의 지정
□ 특별정비구역은 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충, 이주단지 조성 등 도시 기능 강화를 위한 다양한 사업이 추진되는 구역을 말한다.
ㅇ 구역은 주민 지정 제안 또는 지정권자 직권으로 지방위원회 심의 및 시·도지사 협의를 거쳐 지정·고시되며, 특별정비구역 지정 시 해당 구역에 대한 구체적인 개발계획인 특별정비계획을 수립*하여야 한다.
* 계획 수립 시 ｢도시정비법｣ 상 정비계획 등 타법상의 개발계획은 의제 처리
□ 특별정비구역으로 지정되면 용적률·건폐율 등 도시·건축규제와 안전진단 규제 등이 완화 적용되는 등 특별법에서 정하는 각종 지원 및 특례사항이 부여되며,
특례정비구역 내에서 재건축이던 도시개발사업이던 개별법에 따른 사업들이 진행되게 될 것입니다. 용적율 특례사항 규정이 눈에 띕니다.
특별정비구역의 특례 및 지원
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재건축 안전진단 : 면제 또는 완화
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□ 재건축 안전진단은 도시기능 강화를 위한 통합 개발을 유도하는 한편, 주민 생활안전과 삶의 질 개선을 위해 면제 또는 완화하여 적용한다.
ㅇ 기본계획에서 정하는 특별정비예정구역으로 지정되면 시장·군수 등 지정권자는 ｢도시정비법｣에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준(시행령 규정 예정)을 적용할 수 있으며,
ㅇ 특별정비예정구역 내에서 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충과 같이 사업 공공성이 확보되는 경우(세부요건은 대통령령·기본방침에서 제시), 안전진단을 면제하고 곧바로 특별정비구역 지정·계획수립 등 사업 절차를 진행할 수 있도록 하였다.
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용적률, 용도지역 등 도시·건축규제 완화
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□ 자족기능 강화와 기반시설 구축을 위한 유휴부지를 확보하고 주택 10만호 공급 기반 마련이라는 공약사항 실현 등을 위해 용적률 규제는 종상향 수준(예: 2종 → 3종·준주거 등, 시행령 규정)으로 완화하며, 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능하도록 규정을 마련하였다.
□ 또한 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시에 직주근접, 고밀·복합개발 등 새롭고 창의적인 공간전략이 제시될 수 있도록 특별정비구역을 ｢국토계획법｣ 상 ‘입지규제최소구역’으로 지정 가능하도록 하였으며,
ㅇ 지난 1월 5일 발표한 ｢도시계획 혁신 방안｣에 포함된 ‘도시혁신구역, 도시계획시설 입체복합구역’ 등은 ｢국토계획법｣ 개정에 맞춰 특별법에도 반영할 계획이다.
□ 리모델링의 경우에도 특별정비구역 내 세대수 추가 확보 효과를 고려하여 현행(15% 이내 증가)보다 세대수 증가*를 허용하기로 하였다.
* 증가 세대수의 구체적 범위는 시행령에서 규정
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절차 간소화 등
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□ 특별정비구역 내에서 진행되는 모든 노후계획도시정비사업에는 통합심의 절차를 적용하여 보다 신속한 사업 추진이 가능하도록 할 계획이다.
ㅇ ｢건축법｣, ｢경관법｣, ｢국토계획법｣, ｢광역교통법｣ 등 개별사업법에서 정하는 인·허가의 각종 심의·지정·계획 수립 등을 통합하여 심의하며,
ㅇ 각 지자체에 ｢통합심의위원회｣를 구성하여 심의절차를 진행·완료한 경우, 개별법에 따른 위원회 심의를 모두 거친 것으로 보는 규정을 담았다.
□ 노후계획도시 정비에 필요한 기본계획 수립 등에 수반되는 각종 비용을 국가 또는 지자체가 지원할 수 있도록 보조 및 융자 규정을 마련하였으며,
ㅇ 사업을 촉진하고 사업시행자의 부담을 경감하기 위하여 다른 사업법과 유사한 수준으로 각종 부담금 등을 감면할 수 있는 조항을 마련하였다.
이주대책 수립 및 공공기여
□ 1기 신도시의 경우, 5년('92년~'96년) 사이에 주택공급이 대부분 이루어져 재건축 시기가 일시에 도래하는 바, 질서 있고 체계적인 정비와 주택시장 불안을 최소화하기 위해서는 체계적인 이주대책 수립이 필요하다.
ㅇ 이번 특별법에서는 그간 사업시행자의 몫이었던 이주대책 수립 의무를 지자체가 주도하고 정부가 지원하는 형태로 규정하였다.
ㅇ 정부와 지자체는 이주대책이 계획대로 실행되도록 ｢이주대책사업시행자｣를 지정하여 이주단지 조성과 순환형 주택의 공급을 추진하게 할 수 있다.
* 신속한 이주단지 조성, 순환형 주택 공급을 위해 모듈러주택 등 활용 검토
□ 특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 적정 수준의 초과이익을 환수하여 지역 간 형평성을 확보하고 기반시설 재투자 재원 등으로 활용할 필요가 있다.
ㅇ 이에 초과이익을 환수할 수 있는 근거를 마련하는 한편, 통상적인 수단인 공공임대주택 외에 공공분양, 기반시설, 생활SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납이 가능하도록 하였다.
혜택이 있다보니 초과이익 환수조항도 들어 있습니다. 용도지역 종상향으로 용적율을 높여 줄 경우 많은 이익이 돌아갈 것이기 때문입니다. 준주거지역으로 종상향 될 경우 500%까지도 가능하므로 사업성이 대폭 늘어날 것입니다.
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