부동산 경매 매각조건에 대하여

2023년도 어느덧 11월로 접어들었습니다. 다음주 부터 날씨가 추워진다고 하니 건강 더 유의하시구요. 오늘은 부동산 경매 매각조건에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 부동산 경매 매각조건

 

부동산 경매 매각조건은 법정매각조건(=일반 매각조건)과 특별매각조건으로 나뉩니다. 법정매각조건은 모든 물건에 적용되는 조건이고 특별매각조건은 개별 사건에 적용되는 매각조건입니다.

 

2. 법정매각조건

 

먼저 모든 물건에 적용되는 법정매각조건에 대해 알아보겠습니다.

 

1) 소멸주의와 인수주의

경매권리분석을 배울때 제일 먼저 나오는 단어가 말소기준권리일 것입니다. 말소기준권리를 찾으면 이보다 순위가 느린 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸되고 순위가 빠른 권리는 낙찰자에게 인수됩니다. 이렇게 법정매각조건은 따로 매각물건명세서에는 기재가 되지 않는 조건으로 모든 물건에 적용이 되는 것입니다.

 

2) 최저경매가격과 입찰보증금

경매는 감정평가를 하고 감정평가금액을 토대로 진행이 되는데요. 감정평가를 마친 후 매각하기 전에 미리 공고를 하도록 되어 있습니다. 입찰보증금은 최저경매가격의 10%인데 이 조건도 법정매각조건이 됩니다.

 

3) 입찰에 참가할수 없는 사람들

채무자, 매각절차에 관여되어 있는 집행관과 감정인은 매수인이 될수 없습니다.

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3. 특별매각조건

 

특별매각조건은 법정매각조건과 다르게 개별사건마다 조건이 붙습니다. 대부분 매각물건명세서에 기재가 되어 있으므로 매각명세서를 꼼꼼히 보시면 됩니다.

 

1) 매각조건에 대한 합의

제110조(합의에 의한 매각조건의 변경) ①최저매각가격 외의 매각조건은 법원이 이해관계인의 합의에 따라 바꿀 수 있다.
②이해관계인은 배당요구의 종기까지 제1항의 합의를 할 수 있다.

민사집행법 110조에는 매각조건의 합의에 대한 내용이 있습니다. 법에는 있으나 실무에서는 거의 보기 힘듭니다. 이해관계인들 중 매각조건의 변경으로 피해를 보는 사람이 생길수도 있기때문입니다.

 

2) 일괄매각

 

단독주택 등과 같이 토지와 건물로 이루어져 있는 부동산이 매각될때에는 일괄매각조건이 붙습니다. 부동산이 2개이기 때문인데요. 분할매각이 원칙인데 토지와 건물을 분할해서 매각하면 효율적으로 매각이 되지 않게 되므로 토지와 건물을 같이 매각한다는 조건을 고지해 놓는 것입니다.(일반 매매로 거래시 토지따로 건물따로 매매되는 경우도 거의 없기도 하구요)

 

3) 토지별도등기 등

 

집합건물이 만들어 지더라도 집합건물 완공 전 토지에 설정되어 있던 권리들이 남아 있는 경우 토지별도등기라고 표시가 됩니다. 토지별도등기가 근저당권 인경우 매각으로 모두 소멸되긴 하나 근저당권이 아닌 다른 권리인 경우 인수조건으로 매각하는 경우도 있습니다.

 

전 소유자의 가압류도 이론적으로는 인수조건으로 진행을 할수 있지만 실무에서는 말소조건으로 진행이 됩니다. 이렇게 몇가지 권리들에 있어서 특별매각조건으로 권리가 소멸되지 않는 조건으로 진행되기도 하므로 매각물건명세서를 잘 봐야 하겠습니다.

 

4) 공유자우선매수신고관련

 

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지분경매가 진행될때 공유자우선매수신고는 1회에 한해 행사가 가능하다는 조건이 붙습니다. 그러므로 공유자인 경우 미리 공유자우선매수신고를 한 후 해당매각기일에 낙찰을 받지 않는다면 그 다음 매각기일에서는 공유자우선매수신고를 행사할수 없습니다.

 

5) 입찰보증금

낙찰을 받은 사람이 대금지급기한일까지 매각대금을 납부하지 못한 경우 재매각이 진행되는데요. 이때 입찰보증금은 최저경매가격의 20% 이상으로 정해집니다.

 

 

제가 본 사건 중 가장 높은 보증금은 최저경매가격의 60% 조건으로 진행된 사건도 있었습니다.

 

6) 기타

이 외에도 농취증 미발급시 입찰보증금 몰수조건이라던가, 주무관청의 허가가 있어야 만 매각이 허가가 되는 물건등도 있습니다. 마지막으로 대항력 있는 전세보증금 채권을 양수받은 허그(주택도시보증공사)에서 대항력을 포기하는조건으로 경매를 진행하는 경우들도 있으니 매각물건명세서의 조건들을 잘 보시고 권리분석을 하시면 되겠습니다.