지구단위계획구역에 대하여

 

토지이용계획을 보다보면 어떤 토지에는 "지구단위계획구역"이라고 표시가 되어 있습니다. 토지이용계획에 뭔가 기재가 되어 있다는 얘기는 개발을 하는데 있어서 규제가 되는 경우가 많은데 지구단위계획은 어떻게 해석을 해야 할까요?

 

1.  지구단위계획이란?

 

서울시 도시계획포털 사이트에 나와 있는 지구단위계획에 대한 그림입니다. 토지이용에 합리화 기능증진 등을 위해 체계적 계획적으로 관리하기 위해 수리하는 도시관리계획 중 하나라고 나와 있습니다. 평면적인 도시계획과 입체적인 건축계획의 중간적 성격이 있다고 합니다.

 

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지구단위계획구역에서는 건축물의 용도, 종류, 규모 등에 대한 제한을 강화 또는 완화하거나, 건폐율과 용적률을 강화 또는 완화할 수 있다. 또한, 「건축법」에 의한 대지안의 조경, 공개공지 등의 규정, 「주차장법」에 의한 부설주차장 규정 등을 완화하여 적용할 수 있다

그림보다는 상기 문구가 지구단위계획을 이해하는데는 더 빠를것 같습니다. 지구단위계획이 없는 토지라면 용도지역 등 법령과 조례에 있는 내용으로 토지를 어떻게 이용할수 있는지 확인하면 되지만 지구단위계획이 있는 토지라면 용도지역 등으로 분석을 하는 것이 아니라 지구단위계획을 확인하면 이 계획안에 내용이 다 들어 있게 됩니다. 지구단위계획으로 지구단위가 없는 경우보다 제한이 완화될수도 있고 강화될수도 있는 것입니다.

 

2. 지구단위계획 확인방법

토지이음 사이트 등에서 지구단위계획구역으로 되어 있는것을 확인했다면 지구단위계획의 내용을 확인해 봐야 하는데요. 서울시의 경우에는 서울시 도시계획포털 사이트에서 쉽게 확인이 가능합니다.

 

https://urban.seoul.go.kr/view/dgtUndMain.html

                                                               서울도시계획포털 : 서울도시계획포털

 

서울시 외 지방자치단체의 경우에는 지방자치단체 홈페이지 검색메뉴에서 "지구단위계획" 으로 검색을 해서 찾아보시거나 담당공무원에게 문의하여 확인해 보면 됩니다.

 

수원시청 홈페이지 검색창에서 지구단위계획으로 검색한 화면입니다. 다른곳들도 이렇게 검색해 보시면 됩니다.

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3. 지구단위계획의 내용 예시

영등포전화국 사거리 코너에 있는 필지로 내용을 봐 보겠습니다. 서울시 도시계획포털사이트에서 확인하고자 하는 지번을 입력하시면 다음과 같은 내용들을 볼수 있습니다

서울시 도시계획포털의 내용이 잘 정리되어 있습니다. 개발규모에 대해 나와 있고 공동개발지정으로 되어 있습니다. 즉 이 필지는 건물을 멸실하고 새로 신축시 혼자는 못 합니다. 공동개발 권장도 아닌 지정이라 5개 필지 소유자가 모두 동의를 해야 신축이 가능합니다. 구도심들의 경우 이런 경우들이 종종 있는데요. 과거 계획없이 신축된 건물들을 지구단위계획을 통해 계획적으로 개발하려는 것입니다.

 

건축물 용도에 대한 내용도 나와 있습니다. 권장용도와 불허용도로 나뉘어져 있는데요. 권장용도에 따라 신축시 인센티브가 주어집니다. 용도지역에 따라서는 허가가 가능할수 있지만 지구단위계획으로 불허용도로 지정될수도 있습니다.

 

 

건폐율과 용적율에 대한 내용도 나와 있습니다. 용도지역에 따른 도시계획조례에 나와 있는 건폐율 용적율보다 완화되기도 하고 강화되기도 합니다.

 

4. 지구단위계획이 설정되어 있으면 좋은걸까?

정답은 건마다 다르다 입니다. 계획적으로 개발이 되는것은 좋은데 위 사례와 같이 공동개발필지로 지정이 되거나 하면 또는 획지(1개의 사업부지)로 지정되는 경우 단독개발이 어렵다 보니 개발업자들이 매수하거나 하지 않으면 거래도 잘 되지 않습니다. 대부분 수도권에 설정된 지구단위계획은 제약사항이 더 많은것 같습니다. 반면 비도시지역인 경우라면 지구단위계획에 의해 개발사업이 잘 추진된다면 인접토지의 지가가 오를수 있습니다. 비도시지역에서 지구단위계획이 수립된 경우라면 대규모 개발사업인 경우들이 많기 때문입니다.

그리고 지구단위계획에서는 토지이용규제를 완화해줄수도 있으므로 수혜를 보는 지역들도 있습니다.

 정비사업이 진행되는 경우에도 지구단위계획을 통해 규제완화를 해주기도 합니다

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서울시의 사례로 지구단위계획구역에 대해 간략이 알아보았는데요. 다른 지역들도 홈페이지 어딘가에 문서가 올라와 있으니 차근차근 지구단위계획의 내용을 검토해 보시면 됩니다. 이를 통해 지구단위계획 내에 토지가 소재하는게 좋을지, 지구단위계획구역 인근에 토지가 좋을지 사업진행이 잘 진행되는지 등에 대한 여부를 추가로 검토하여 분석을 해보시면 되겠습니다.