부동산 계약해제시에도 중개보수를 지급해야할까?

 

부동산 계약을 공인중개사사무소를 통해서 했는데 계약이 해제된 경우 공인중개사에게 중개보수를 지급해야 할까요? 부동산 계약을 하다보면 가끔씩 발생하는 일인데요. 서울시 상가임대차 상담자료로 알아보겠습니다.

 

1. 질문내용

공인중개사 사무소를 통해 임대차계약을 하고 계약금을 받은 상태에서 임차인이 계약을 이행할수 없어 계약금 50만원을 포기하겠다고 한 내용입니다. 중개계약을 한 공인중개사사무소에서는 중개수수료를 요구하는데 임대인은 중개수수료를 지급해야 할까요?

 

2. 서울시 상담사례 답변

 

서울시 상담사례집의 답변은 개업공인중개사에게 중개보수를 지급해야한다 입니다. 단 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 중개거래가 무효나 취소 그리고 해제된 경우에는 지급의무가 없습니다. 그러므로 위 사안에서 임대인은 공인중개사에게 중개보수를 지급해야 하는데요. 임차인이 포기한 계약금이 있으니 이 금액 한도내에서 공인중개사와 잘 협의를 하는게 방법이 되겠습니다.

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3. 공인중개사법

제32조(중개보수 등) 
①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. 
<개정 2014. 1. 28.>

공인중개사법 32조에 상담사례 답변내용이 그래도 나와 있습니다.

                                                                                  © naomish, 출처 Unsplash

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4. 관련 판례

부산지법 2007. 1. 25. 선고 2005나10743 판결
[부동산중개수수료] 상고[각공2007.4.10.(44),811]

【판결요지】
부동산중개행위는 중개업자가 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서 원칙적으로 중개업자는 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약 체결까지 완료되어야 비로소 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있는 것이나, 다만 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 규정 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 볼 때 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다.

부산고등법원 판례에서는 계약서 작성 및 확인설명의무 등까지 해야 중개보수를 청구할수 있는게 원칙이나 개업공인중개사가 계약의 성립에 결정적인 역할을 했으나 최종 계약서 작성을 못한경우에 중개행위에 상응하는 중개보수를 청구할수 있다고 판시하였습니다.

대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940 판결
[손해배상(기)][공2013하,1306]

【판결요지】
[1] 어떠한 행위가 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항에서 정한 중개행위에 해당하는지는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다. 따라서 임대차계약을 알선한 중개업자가 계약 체결 후에도 보증금의 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함된다.

중개행위범주에 들어간다면 중개보수청구권이 생길겁니다. 중개범위에 대한 대법원 판례입니다

부동산중개인의 경우 계약의 체결을 중개하여 당사자 사이에 계약의 체결을 성사시켰을 경우에만 중개의뢰인에 대하여 그 중개수수료의 지급을 구할 수 있음이 원칙이고, 다만 예외적으로 부동산중개인의 중개행위로 매매계약이 거의 성사되기에 이르렀으나 중개의뢰인들이 중개수수료를 면할 목적으로 상호 공모하여 부동산중개인을 배제한 채 직접 매매계약을 체결하였을 경우에는 민법 제686조의 취지 및 거래상의 신의칙 등에 비추어 사실상 계약의 체결을 성사시킨 경우에 준하여 중개수수료의 지급을 구할 수 있고, 또한 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개업자의 중개행위가 중개업자의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에도 신의칙 등에 기하여 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권리가 있다(대법원 2007. 4. 27. 선고 2007다2432
판결 등 참조).

이 내용은 남부지법 1심판결 내용중에 일부인데요. 판결문에서 2007다12432 대법원판례를 인용하였는데 부산고등법원 판례와 내용이 유사합니다.

5 중개보수는 얼마일까?

마지막으로 중개보수에 대해 알아보겠습니다.

1) 주택의 중개보수

2) 오피스텔 중개보수

3) 주택 오피스텔 외 물건의 중개보수

포털사이트에 중개보수 계산기 이용하시면 좀 더 편리하긴 합니다. 참고로 보시기 바랍니다.

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