상가가 경매에 넘어간 경우 임차인은 권리금회수를 할수 있을까?

 

상가를 임차하는 경우에 권리금을 지급하고 임차하는 경우들이 있습니다. 경기가 좋을때는 영업을 하기위해 상당한 금액을 지불하고 임차하기도 합니다. 이렇게 관례로 주고받던 권리금은 2015년 5월 합법화 되어 상가건물임대차보호법상 임차인의 권리로 되었습니다.

그런데 만약 임차기간중 경매가 진행되게 되면 임차인은 권리금 회수기회를 보호받을수 있을까요? 서울시 상가임대차 사례집을 통해 같이 알아보겠습니다.

1. 서울시 상가 상담사례집 질문

 

임차인은 선순위 권리가 없는 상가에 임대차 계약을 하고 사업자등록도 갖추었습니다. 대항력을 갖춘상태인 것입니다. 대항력있는 상가임차인인 임차인은 권리금 회수기회를 보호받을수 있을까요?

 

2. 상가사례집 답변

 

대항력에 대해 조금 더 보충설명을 드리면 일반매매로 소유자가 변경되는 경우와 경매로 소유자가 변경되는 경우의 차이를 알아 놓으실 필요가 있는데요. 일반 매매로 소유자가 변경되는 경우에는 순위에 관계없이 임차인이 대항요건(사업자등록+부동산의점유)을 갖추었다면 새로운 소유자는 임차인의 보증금을 인수하게 됩니다. 그러나 경매나 세금체납에 의한 공매가 진행되는 경우라면 말소기준권리 보다 앞선 경우만 대항력이 있게 됩니다.(2015년 5월 13일 이후 새로 채결된 임대차나 갱신된 임대차부터는 모든 상가임차인에게 대항력이 발생됩니다)

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3. 대항력 사례 설명

 

1순위 : oo 은행 근저당권
2순위 : 임차인
소유권변경(매매 또는 경공매)

위와 같은 상태에서 일반 매매로 소유자가 변경된 경우라면 임차인은 대항력이 있어 계약만료시 새로운 소유자에게 보증금을 달라고 할수 있고 계약만료시점에 즈음하여 새로운 임차인을 물색하여 권리금도 받을수 있게 됩니다.

일반매매가 아닌 경매인 경우에는 최선순위인 경우에만 대항력이 있으므로 위의 상황이라면 임차인은 대항력이 없습니다. 낙찰로 인해 소유자가 변경되면 부동산의 점유를 새로운 소유자에게 넘겨 줘야 하고 보증금을 회수하지 못하더라도 새로운 소유자에게 달라고 할수도 없고 새로운 임차인을 물색하여 데리고 와도 권리금을 받을수 없습니다.

 

4. 경매에서 대항력 있는 임차인의 선택지

그러면, 경매에서 상가임차인이 권리금을 회수할수 있는 경우는 어떤 경우일까요? 경매절차에서 대항력있는 임차인은 2가지 중 한가지를 선택할수있습니다. 첫번째는 대항력이 있으므로 배당요구를 하지 않더라도 낙찰자가 보증금을 떠 안게 되니 계약만료시점에 새로운 소유자에게 보증금을 달라고 할수 있고 이 시점에 즈음하여 새로운 임차인을 물색하여 권리금도 받을수 있습니다. 두번째는 확정일자(또는 전세권등기)도 미리 받아 놓았다면 배당요구종기일까지 배당요구를 하여 보증금을 배당받고 이사를 할수도 있습니다.

권리금을 받을수 있는 상가라면 배당요구를 하여 배당을 받고 이사하는 것 보다는 경매가 되더라도 계속 영업하여 계약만료시점에 권리금을 받고 나가는게 유리할 것입니다. 최초 임차할때 권리금을 주고 들어왔을수도 있으니까요.

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상가임대차 상담사례집에 나와 있는 바와 같이 상가임차인의 경우 배당요구하여 보증금에 대해 전액 배당을 받는다면 권리금 회수기회를 보장받을수 없게 됩니다. 대항력이 없는 경우라면 무조건 배당요구를 해야 하겠지만 대항력이 있는 임차인의 경우 권리금이 형성되어 있지 않는 상가점포를 제외하면 굳이 배당요구를 하여 권리금 회수기회를 날릴 필요는 없을것입니다.

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