임대차계약 중도해지시 중개보수 부담은 누가해야 할까요?

 

임대차계약을 한 후 거주하던 중 사정이 생겨 이사를 해야 하는 경우들이 종종 발생합니다. 이럴때 새로운 임차인이 들어오게 될텐데요. 새로운 임차인이 들어올때 공인중개사가 중개를 한 경우 임대인의 중개보수를 누가 부담할지에 대해 종종 분쟁이 생기기도 합니다. 이런 경우 어떻게 될지 서울시 상가임대차사례집을 통해 알아보겠습니다.

 

1. 서울특별시 상가임대차 상담사례집

 

 

상담 내용을 보니 계약기간이 1년 4개월이 남은 상태에서 임차인이 중도에 해지하려는 상황입니다. 임대인에게 요청을 하여 중도에 임대차계약해지를 하기로 합의가 되었는데 임대인은 새로 들어오는 임차인과의 임대차계약에 대한 중개보수를 종전임차인에게 부담하라고 한 것입니다.

 

 

새로운 임대차계약이 체결되는 경우 원칙적으로 중개보수를 부담하는 주체는 임대인과 새로운 임차인입니다. 그런데 임대차계약을 하면 계약만료일까지는 임차인이던 임대인이던 중도에 계약해지를 못하므로 임차인의 사정에 의해 중도해지가 되는 경우 통상 임대인들은 새로운 임대차계약시 자기가 부담할 중개보수를 대신 내주는 조건으로 중도에 합의해지하는 것에 동의를 하고 있습니다. 합의해지 해 주는 조건이 중개보수를 부담하는 조건이 되는 것입니다.

반대로 중도에 합의해지가 되었으나 임대인이 중개보수에 대한 내용을 따로 언급하지 않았다면 새로운 임대차계약에 대한 중개보수는 임대인이 부담하는게 맞다는 내용이 되겠습니다.

 

2. 관련 판례

 

임대차계약에 있어 중도해지가 합의된 경우 중개보수는 누가 부담하는지에 대한 확정된 대법원 판례는 없습니다. 1심과 2심 판례들은 나온것들이 있구요. 대표적인 판결은 서울중앙지방법원 민사9부 97나55316 입니다.

(중략) 임차인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인의 어차피 새로운 임차인과 임대차계약 체결을 위해 중개수수료를 지불해야 하므로, 임차인이 중개수수료를 부담해야 한다고 볼수 없다.

 

인터넷을 검색해 보니 몇몇 하급심 판례들이 보이는데 대부분 중도해지시 중개보수에 대한 협의가 없는 경우 임대인이 부담할 성질이라는 내용이 대다수로 보입니다.

 

3. 묵시의 갱신과 계약갱신

상담사례가 최초 임대차계약 기간중에 합의해지를 하는 경우라면 묵시의갱신 또는 계약갱신요구를 하여 임대차기간이 갱신된 이후에 해지하는 경우도 있을 것입니다. 임차인이 해지하는 경우라면 임대인에게 해지통지가 도달된 날로부터 3개월 후에 임대차계약이 종료되게 됩니다.

 

묵시의갱신 또는 계약갱신이 된 경우에는 이미 최초에 계약한 임대차기간이 갱신된 경우들이 됩니다. 최초에 1년이던 2년이던 계약을 하고 계약기간이 지난 상태가 되는 것이지요. 이런 경우에 해당되는 대법원 판례는 없지만 하급심 판례들의 내용을 보면 이미 한번 계약기간이 종료된것이나 마찬가지이므로(이때 계약이 종료되었더라면 임대인은 중개보수를 부담했었어야 함) 갱신계약후 임차인이 계약해지통보를 하여 3개월 뒤 임대차계약이 종료된다면 임차인은 임대인의 중개보수를 부담할 필요가 없습니다.

 

갱신 계약 후 임대차계약해지통보를 하였으나 중간에 즉 해지통보후 3개월이 지나기전에 나가는 경우는 어떻게 될까요? 이에 대한 명확한 판례는 없으나 앞선 판례들을 본다면 임대인이 부담하는게 맞을것 같습니다. 원칙은 중개보수는 계약당사자가 부담하는게 원칙이고 갱신후 계약해지통보를 했다면 3개월 뒤 계약해지가 되므로 이 기간안에 중도해지를 하더라도 거의 임대차계약기간을 다 채운셈이 되는 이유도 있을 것입니다.

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정리를 해 보면 임대인은 임대차계약서 특약사항에 중도해지시 임대인의 중개보수는 임차인이 부담하는 특약을 해 놓는것이 좋습니다. 반대로 임차인은 이런 특약내용이 없는게 유리합니다. 임대차보호법은 임차인을 위한 법이므로 임차인의 자기의 권리를 잘 행사할수 있어야 할것이고 임대인은 임차인의 권리를 알아야 방어를 할수 있습니다.