외국인도 임대차계약을 하면 대항력이 발생할까?

경매물건을 보다보면 외국인들이 임차인으로 거주하고 있는 경우들이 종종 있습니다. 외국인들도 임대차계약을 하고 일정요건을 갖추면 내국인과 같이 대항력이 발생하게 될까요?

 

1. 외국인인 경우 대항력 발생이 되는지?

대법원 판례에서는 외국인도 대항력을 인정해 주고 있습니다.

 

대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결
【판시사항】
[1] 외국인 또는 외국국적동포가 구 출입국관리법이나 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 따라 외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고를 한 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되는지 여부(적극)

[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록에 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록이 포함되는지 여부(적극) 및 이러한 법리가 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 의한 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)

내국인은 주민등록(=전입신고)을 외국인은 외국인등록이나 국내거소신고를 하게 되면 주민등록을 한 효력과 동일한 효력이 발생합니다. 그러므로 경매물건에 외국인이 임차인이라면 대항력 여부를 따져 봐야 합니다. 최근들어 외국인인 임차인들이 많아지다보니 경매정보회사에서도 서비스를 제공해주고 있습니다. 여러분들이 보시는 사이트에 이런 내용이 없다면 별도로 확인을 해보셔야 할것 입니다.

 

2. 출입국관리법

관련 법률인 출입국관리법을 보겠습니다.

 

제88조의2(외국인등록증 등과 주민등록증 등의 관계)
① 법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 주민등록증이나 주민등록등본 또는 초본이 필요하면 외국인등록증(모바일외국인등록증을 포함한다)이나 외국인등록 사실증명으로 이를 갈음한다. <개정 2023. 6. 13.>
② 이 법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음한다.

 

88조의2 에서는 주민등록과 외국인등록증을 동일시 하고 있습니다.

 

제88조의3(외국인체류확인서 열람ㆍ교부)
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 열람 또는 교부를 신청하려는 자
가. 관계 법령에 따라 경매참가자가 경매에 참가하려는 경우
나. 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제2조제5호라목에 따른 신용조사회사 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가법인 등이 임차인의 실태 등을 확인하려는 경우
다. 대통령령으로 정하는 금융회사 등이 담보주택의 근저당 설정을 하려는 경우
라. 법원의 현황조사명령서에 따라 집행관이 현황조사를 하려는 경우

같은법 88조의3에서는 외국인체류확인서를 발급받을수 있는 사람들에 대해 나와 있습니다. 경매관련된 조항만 추려봤습니다. 경매참가자들도 전입세대열람과 같이 외국인 체류확인서를 발급 받을수 있습니다.

 

3. 출입국관리법 시행규칙

외국인체류확인서 발급관련한 세부적인 내용은 법무부령인 시행규칙에 나와 있습니다.

 

제75조의2(외국인체류확인서의 열람 또는 교부)
① 법 제88조의3에 따른 외국인체류확인서(이하 “외국인체류확인서”라 한다)의 열람 또는 교부를 신청하려는 자는 별지 제139호의3서식의 외국인체류확인서 열람 또는 교부 신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부해 지방출입국ㆍ외국인관서의 장이나 읍ㆍ면ㆍ동의 장 또는 출장소장(이하 이 조에서 “열람 또는 교부기관의 장”이라 한다)에게 신청해야 한다.
1. 신청인의 신분증명서(법인ㆍ단체의 경우에는 대표자의 신분증명서, 법인인감증명서 또는 사용인감계를 말하며, 이하 이 조에서 같다)
2. 신청인이 법 제88조의3제2항 각 호의 어느 하나에 해당함을 입증하는 서류
② 제1항제2호에 따른 입증서류의 범위는 별표 5의3과 같다. 이 경우 열람 또는 교부기관의 장은 신청인의 동의를 받아 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용(「주택임대차보호법」 제3조의6제2항 후단에 따른 전산처리정보조직의 이용을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 통해 별표 5의3의 입증서류를 확인할 수 있으며, 신청인이 그 확인에 동의하지 않거나 해당 행정정보의 공동이용을 통해 확인할 수 없는 경우에는 해당 서류를 직접 제출하게 해야 한다.

일단 신분증이 있어야 하고 입증서류를 제출해야 합니다. 입증서류가 전산으로 확인할수 있는 경우에는 동의를 받아 처리할수 있고 전산으로 확인이 불가한 경우에는 직접 제출을 하도록 되어 있습니다. 경매가 진행중이라는 내용은 정부공동전산망에는 없을터이므로 입증자료를 제출해야 할 것입니다. 입증서류에 대한 내용은 시행규칙 별표5의3 에 나와 있다고 하네요

4. 별표5의3

 

경매가 진행되고 있다는 신문공고문 또는 경매대상임을 확인할수 있는 자료를 제출해야 합니다. 경매정보사이트에 있는 해당사건 자료를 출력하여 신분증과 같이 제출하시면 되겠습니다.

 

5. 외국인체류확인서

 

 

 

외국인 체류확인서 샘플입니다. 이 사건의 경우 "해당사항없음"으로 되어 있으므로 외국인은 거주하지 않는다고 보시면 됩니다. 만약 외국인이 거주한다면 전입일자를 보시고 대항력발생시점을 분석하여 권리분석을 하시면 됩니다.

 

발급비용도 당연히 있겠지요?

14의3. 법 제88조의3 에 따른 외국인체류확인서의 교부: 1통당 400원. 다만, 법 제88조의3제2항제3호에 따른 외국인체류확인서 교부는 500원으로 한다.

 

경매에 해당되는 경우에는 100원이 더 비싼 500원이 수수료 입니다.

6. 경매정보사이트 예시

 

역사가 오래된 경매정보사이트에서는 회원분들에게 외국인체류확인서도 서비스를 해주고 있습니다.

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여러사유로 인해 국내에 체류하는 외국인들이 점점 많아지고 있는 만큼 외국인이 많이 거주하는 지역의 물건들은 외국인체류확인서를 확인하여 권리분석을 해야 하는 시대인것 같습니다. 마지막으로 외국인도 외국인등록증과 임대차계약서를 가지고 확정일자도 받을수 있고 경매절차에서 우선변제권도 행사할수 있습니다.

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