전세권 등기후 임차권등기를 할수 있을까?

 

임차인이 보증금을 지키기 위한 권리들 중 민법에 있는 전세권 등기와 임대차보호법에 있는 임차권등기 제도가 있습니다. 그런데 이 두가지 권리가 같은 부동산에 설정이 가능할까요? 자주 발생될수 있는 경우는 아니지만 등기선례를 통해 알아보겠습니다.

 

1. 전세권 등기

전세권은 민법에 있는 물권중에 하나 입니다. 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용수익할수 있는 권리라 담보물권적인 효력과 용익물권의 효력 두가지 모두를 가지고 있습니다. 전세권 등기를 하게 되면 전입신고를 하지 않아도 순위에 따라 대항력도 있고 우선변제권도 가지게 됩니다. 계약이 만료된 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 담보물권 권능에 의해 집행권원 없이 임의경매를 신청할수 있습니다.

 

임대차 계약을 했는데 전입신고를 하지 못하는 상황인 경우 또는 임대차보호법상 지위와 전세권자 지위까지 갖추어서 보증금을 지키고자 하는 분들이 하고 있고 전세권 등기는 통상 계약시작 시점에 등기를 합니다. 

 

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2. 임차권 등기

전세권과 같이 임차권등기도 보증금을 지키는 방안중에 하나 인데요. 큰 차이점이 있습니다. 차이점은 등기 시점인데요. 전세권등기는 계약시점에 통상 하는 반면 임대차보호법 상 임차권등기는 계약이 만료된 후 임대인이 보증금을 돌려주지 아니한 경우에 하게 됩니다

 

계약만료후 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 새로운 주택으로 이사를 해야 하는 경우가 발생한다면 두군데 모두 대항요건을 갖추기 어렵게 됩니다. 특히 주민등록등본상 단독세대인 경우라면 더 그럴것입니다. 임차권등기를 신청하고 등기가 완료된 후 전출을 하면 종전 주택에서 받아 놓았던 전입신고일자, 확정일자등이 등기부에 기재가 되어 효력이 계속 유지되게 됩니다. 임차권 등기가 되기전에 전출할 경우 임차권등기 시점에 새롭게 대항력과 우선변제권이 발생되게 되니 이 점 유의해야 하겠습니다

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3. 같은 부동산에 전세권등기와 임차권등기 모두를 할수 있을까?

이와 관련하여 등기선례 내용들이 있습니다.

 

1) 등기선례 2002. 12. 24. [등기선례 제7-281호, 시행 ]

 

 

이와 관련된 처음나온 등기선례에서는 "각하하여야 한다"라고 되어 있습니다. 전세권은 용익물권 권능이 있는 물권이므로 임차권등기와 양립할수 없다라고 되어 있습니다. 그런데 밑에 보면 내용이 일부 변경되었다고 나와있습니다.

 

2) 등기선례 2015.10.29 [등기선례 제201510-1호,시행]

 

 

2015년 선례에서는 전세권등기가 되어 있더라도 동일인을 권리자로 하는 임차권등기촉탁은 가능하다고 하여 기존 선례를 변경했습니다. 이 선례 마지막 부분에도 내용이 일부 변경되었다고 나와 있네요

 

3) 등기선례 2022.10.18 [부동산등기선례 제202210-2호, 시행]

2022년 선례입니다. 전세권자와 임차권등기권자가 동일하지 않더라도 임차권등기가 가능하다고 되어 있는데 조건이 달려 있습니다. 임대차보호법상 대항력을 취득한 시점이 전세권등기 접수일자보다 빠른 경우에 등기가 가능하다는 것입니다.

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정리해 보면 2번째 등기선례에서는 동일인이라면 전세권등기후에 임차권등기가 가능하다고 되어 있고 3번째 선례에서는 동일한 권리자가 아니더라도 임대차보호법상 대항력이 전세권등기보다 앞선 경우에만 임차권등기를 할수 있다고 되어 있습니다. 2번째 선례보다 3번째 선례가 더 나중에 나온 선례임에도 해석에 따라서는 임차인에게 있어서는 더 안좋은 선례가 될수 있을것 같습니다.

개인적인 의견으로는 임차권등기에는 전세권과 달리 담보적인 기능만 있고 민법상 전세권과 임대차보호법에 있는 임차권등기는 각각의 법에 의한 권리인 부분을 생각해 본다면 전세권등기 이후에라도 임차권등기는 허용이 되어야 할것입니다. 상기 내용들은 등기선례로 확정된 대법원 판례는 아니기 때문에 추후 판결등에 의해 변동사항이 있을지는 모르겠으나 현재 등기신청할때는 이 내용이 우선시 될수 있으므로 위와 같은 경우에 해당이 되신다면 등기전문 법무사나 법무법인 등기팀에 문의해 보고 진행하시기 바랍니다.

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