사회초년생이 알아야 할 안전한 전세계약 교육영상 배포

 

 

일명 전세사기의 여파가 아직 진행중에 있습니다. 국토부에서는 수능도 치뤄진 상황이다보니 이제 사회에 진출할 사회초년생을 위한 안전한 전세계약 동영상을 배포했다는 소식입니다.

1. 보도자료 제목

첫 전세계약 뿐만 아니라 월세 계약에도 도움이 되겠지요?

부동산 계약의 경험이 상대적으로 적은 사회 초년생을 중심으로 전세피해가 확산되는 상황에서, 청년층의 전세사기 피해를 예방하고 주택임대차 계약에 관한 교육을 강화할 필요성에 따라 국토교통부와 한국교육방송공사(EBS) 등이 함께 제작했다고 합니다.

이들 영상은 5가지 대표 전세사기 유형으로 제작되었는데요. 전세과정에서 발생할수 있는 위험요인과 놓치기 쉬운 사항들을 관찰프로그램형식으로 제작하여 배포된 상태입니다.

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2. EP. 1 근저당권과 선순위 임차보증금

 

EP.1 에서는 상황별로 참가자들이 임대차계약을 하는 과정을 전문가들이 보면서 문해력 점수를 매기는 형태의 동영상입니다. 4인의 전문가가 준비한 전세계약 위험요인을 가상의 세입자들이 잘 피해 갈 수 있을지 영상을 통해 확인해 보시면 실제 계약시 도움이 될것입니다. 그리고 연립다세대주택의 경우 근저당권이 없더라도 시세대비 높은 보증금에 계약을 하는 것도 나중에 보증금 회수할때에 어려움이 생길수 있으므로 유의해야 하겠습니다.

 

3. EP. 2 위반건축물, 세금체납, 신탁

 

두번째 에피소드의 주제는 위반건축물과 체납, 신탁 입니다. 이 주제들은 일반적인 물건은 아닐텐데요. 새로운 유형의 전세계약 위험요인에 대해 알아볼수 있는 영상입니다.

위반건축물의 경우는 대표적인 물건은 소위 근생빌라라고 불리우는 물건일것입니다. 근생빌라는 건축물대장상 용도는 근린생활시설 등으로 되어 있지만 실제로는 주거용으로 사용하는 경우입니다. 대출이 없다고 전세계약을 했다가는 나중에 전세보증금 회수할때 문제가 될수 있습니다. 주거용으로 사용할 것인데 왜 근린생활시설로 용도가 되어 있을까요? 주차장법의한 법정주차대수를 맞출수 없기 때문입니다. 계약만료시 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 경매신청을 해야 할텐데 이때 근생빌라인 위반건축물에는 응찰할 사람이 거의 없습니다. 또 임차인의 보증금이 경매감정평가금액에 육박하고 대항력이 있다면 결국 임차인이 셀프낙찰을 받아야 하는 상황이 발생하기도 합니다. 임차인이 낙찰받아 소유권을 취득한 후 매매로 팔아 보증금을 회수해야 할텐데 근생빌라는 매매도 잘 되지 않습니다

임대인의 세금체납여부는 임대차계약을 한 후에는 임차인이 직접 확인해 볼수 있으나 당연히 임대차계약 전에 확인을 해야 할 것입니다. 경매절차에서는 등기상 채권자외에도 배당을 받아가는 채권자가 있는데 대표적인 채권이 조세채권이므로 미리 확인을 해야 확정일자보다 앞선 조세채권이 있다면 추후 보증금 회수 시 문제가 발생할수 있습니다.

신탁의 경우에는 전세계약은 안하시는게 안전합니다. 신탁이 되어 있다면 신탁회사와 계약을 하고 신탁회사에 보증금을 송금해야 하는데 신탁회사는 임대차계약에는 동의는 해주지만 보증금은 받지 않기 때문입니다. 신탁사로부터 동의를 받았다 하더라도 계약만료시 보증금을 돌려받을 주체가 위탁자라면 담보신탁공매가 진행되어 소유자가 변경되더라도 변경된 소유자에게 보증금을 달라고 할수 없습니다. 위탁자에게 청구해야 하는데 위탁자에게는 자력이 없으므로 보증금을 회수하는데 큰 문제가 생길수 있기 때문입니다.

 

4. EP. 3 내 계약서는 무엇이 문제였을까?

 

EP. 3 에서는 전세사기 피해자들의 실제사례를 통해 그 심각성을 간접 체험하고 5인의 전문가들에게 계약 전 전세사기 확인 방법을 배워볼수 있습니다. 이렇게 3가지 영상을 통해 안전한 전세계약을 하는 방법을 배울수 있을텐데요. 만약 영상에 없는 경우가 생긴다면 전문가를 통해 충분히 자문을 받고 계약진행여부를 결정하셔야 할것입니다. 임대차계약을 잘못했을 경우 계약시점에 바로 문제가 발생하지는 않습니다. 계약중간 다른채권자에 의해 경매나 공매가 진행되거나 계약만료시 문제가 발생하는데 이렇게 문제가 발생한 시점에서는 이를 되돌리기가 거의 불가능하기 때문에 계약당시 계약서를 잘 작성해야 합니다

 

 

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우리나라 교과과정에는 이러한 내용을 알려주지 않습니다. 그렇다보니 임차인 스스로가 내재산에 대해서 지키는 방법을 강구해야 합니다. 부동산 경매 공부를 해 놓는다면 내재산을 지키는데도 유용하게 활용할수 있고 재테크 목적도 달성할수 있는 두마리 토끼를 잡을수 있을 것입니다.

국토부에서 만든 영상이 사회초년생분들에게 도움이 되었으면 합니다

 

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