신축된 건물은 신탁이 되어 있는 경우들이 많습니다. 대부분의 건축은 대출을 일으켜 진행하다보니 건축기간동안 문제가 생겨 토지소유자의 채권자들이 압류나 가압류등을 할수 있기 때문이고 이렇게 된다면 건물완공이 어려워질수 있습니다. 또한 분양건물이라면 분양자입장에서는 큰 손실이 생길수도 있습니다. 그래서 통상 신탁사로 등기를 넘겨놓고 신축을 진행합니다. 소유권자는 신탁사이고 신탁사는 자본력이 튼튼하기 때문입니다. 그런데 이렇게 신탁을 해 놓고 준공이 되면 위탁자에게 소유권을 넘기기 않고 계속 신탁사 명의로 두고 위탁자가 신탁회사의 동의를 받아 임대차계약을 하는 경우들이 많이 있습니다. 이런 경우 어떻게 임대차 계약을 해야 보증금을 지킬수 있는지 다음 대법원 판례로 살펴보겠습니다.
1. 대법원 판례전문
대 법 원 제 1 부 판 결
사 건 2019다300095(본소) 건물명도
2019다300101(반소) 보증금반환
원고(반소피고), 피상고인 (반소피고)소송대리인 변호사 한호동
피고(반소원고), 상고인 피고(반소원고) 소송대리인 법무법인 새날로 담당변호사 윤병구 외 1인
원 심 판 결 대전지방법원 2019. 11. 28. 선고 2019나101272(본소), 2019나117482(반소) 판결
판 결 선 고 2022. 2. 17.
주 문
상고를 기각한다.
상고비용은 피고(반소원고)가 부담한다.
이 유
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 준비서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)에 대하여 판단한다.
1. 신탁법은 신탁재산의 독립성을 제3자에게도 대항할 수 있도록 신탁재산의 공시에 관한 독자적인 규정을 두고 있다. 구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 “등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다.”라고 정하고 있고, 구 부동산등기법(2007. 5. 17. 법률 제8435호로 개정되기 전의 것) 제123조, 제124조는 신탁의 등기를 신청하는 경우에는 ① 위탁자, 수탁자 및 수익자 등의 성명, 주소, ② 신탁의 목적, ③ 신탁재산의 관리 방법, ④ 신탁종료의 사유, ⑤ 기타 신탁의 조항을 기재한 서면을 그 신청서에 첨부하도록 하고 있고, 그 서면을 신탁원부로 보며 다시 신탁원부를 등기부의 일부로 보고 그 기재를 등기로 본다고 정하고 있다. 따라서 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재된 경우에는 이로써 제3자에게 대항할수 있다(대법원 2004. 4. 16. 선고 2002다12512 판결 참조).
2. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면 다음과 같은 사실을 알수 있다.
가. 주식회사 케이피앤디(이하 ‘케이피’라 한다)는 2007. 6. 4. 이 사건 오피스텔을 포함한 ○○○○ 오피스텔 162채에 관하여 농업협동조합중앙회(이하 ‘농협중앙회’라 한다)(취급지점: 서현지점)를 1순위 우선수익자로, 주식회사 한국토지신탁(이하 ‘한국토지신탁’이라 한다)을 수탁자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였고, 한국토지신탁은 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 이 사건 신탁계약상 위탁자는 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자의 명의로 신탁부동산을 임대하도록 정하고 있었고(제9조 제2항 및 제10조 제3항), 이러한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되었다.
다. 우선수익자인 농협중앙회는 2007. 6. 4.경 한국토지신탁에 이 사건 오피스텔에관하여 ‘케이피의 임대차계약 체결에 동의하되, 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다’는 취지의 동의서를 작성하여 교부하였고, 한국토지신탁은 이를 케이피에 교부하였다.
라. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 2007. 7. 3. 케이피와 이 사건 오피스텔에 관하여 임대차계약을 체결한 후 이 사건 오피스텔을 인도받아 거주하면서 해당주소로 주민등록을 이전하고 확정일자를 받았고, 이후 임대차계약을 연장하면서 계속거주하다가 2017. 9. 14. 퇴거하였다.
마. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)는 2016. 8. 31. 공매절차에서 이 사건오피스텔을 취득하였다.
3. 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다.
이 사건 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있다고 보아야 하고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되었으므로 임차인에게도 대항할 수 있다. 따라서 이 사건 오피스텔에 관한 부동산담보신탁 이후에 위탁자인 케이피로부터 이를 임차한 피고는 임대인인 케이피를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자인 한국토지신탁을 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다. 나아가 한국토지신탁이 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 이 사건 오피스텔의 소유권을 취득한 원고가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수도 없다.
원심은 이와 같은 취지에서 원고를 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 피고의 반소청구를 기각하였다. 이러한 원심의 판단은 앞서 본 법리에 따른 것으로서 거기에 상고이유 주장과 같이 신탁부동산에 관한 보증금반환채무의 귀속 및 주택임대차보호법상 임대인 지위 승계에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
한편 피고가 상고이유에서 들고 있는 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578판결은 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자가 임대차계약을 체결하도록 정하고 있음에도 수탁자의 사전 승낙을 받지 못한 사안이고, 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879,44886 판결은 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결하였다가 수탁자로부터 소유권을 회복한 사안으로, 수탁자의 동의를 받아 위탁자가 체결한 임대차계약의 효력이 문제되는 이 사건과 사안을 달리하는 것이어서 이 사건에 원용하기 적절하지 않다.
4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
재판장 대법관 오경미 대법관 박정화 주 심 대법관 김선수 대법관 노태악
2. 판례해석
신탁되어 있는 부동산에 임대차 계약을 할 경우 매우 주의하셔야 합니다. 대부분 이 판례와 같이 임대차 계약시 보통 수탁자(보통 신탁회사) 및 우선수익자의 동의를 얻어 위탁자에게 보증금을 송금하고 계약을 진행하는데요. 계약만료시 보증금을 임대인이 돌려주거나 새로운 임차인으로부터 받고 나오면 문제가 없지만 보증금을 받은 위탁자가 보증금을 못 돌려주거나 신탁회사 공매가 진행되는 경우 문제가 생깁니다.
신탁의 경우 일반 등기사항전부증명서에는 내용이 나와 있지 않아 별도로 신탁원부를 등기소에 가서 발급받아야 하는데요. 이때 신탁원부의 임대차 조항 등을 꼭 검토해 봐야 합니다. 신탁회사등에서 임대차계약에 동의를 해 준다 하더라도 계약만료시 보증금을 신탁회사등이 돌려준다 라는 조항이 들어가야 하는데 실무상 이 조건으로 임대차계약에 동의를 해 주는 신탁회사등은 없습니다.
신탁등기가 되어 있는 경우 대외적으로는 소유자가 신탁회사입니다. 그렇다 보니 거의 대부분 신탁회사 및 우선수익자의 동의를 얻어 위탁자에게 보증금을 지불하고 있지만 이러한 동의만 가지고는 대항력이 발생하지 않습니다. 이 판례의 상황과 같이 위탁자가 이자를 내지 못하여 신탁회사 공매가 진행되는 경우 임차인은 낙찰자에게 대항하지 못하는 경우가 생길수 있습니다.
3. 신탁회사가 임대인이라면
신탁이 되어 있는 부동산에 임대차 계약을 하려는 경우 잔금시 위탁자에게로 신탁이 해지되어 소유권이 오는 조건으로 계약을 하는것이 안전할 것입니다. 판례의 내용대로 위탁자에게 보증금을 돌려 달라고 할수 있는데 법인인 경우 보증금을 돌려 받을 가능성이 매우 낮을수 있습니다. (대부분 거래한 법인은 유명한 법인들이 아니기 때문입니다)
두번째 방법은 위탁자의 담보여력이 있는 다른 부동산이 있다면 근저당권등을 통해 보증금을 보호 받는 방법이 있겠습니다.
세번째 방법은 대법원 판례에 있는 내용대로 소유권자인 수탁자(=신탁회사)와 임대차계약을 하고 수탁자에게 보증금을 지급하는 경우인데 실무상 이 조건으로 계약을 해주는 신탁회사는 없습니다.
대부분 이러한 경우 신축인 경우가 많아 입주하시려는 분들이 많은데요. 상당히 조심해서 계약을 하셔야 하겠습니다.
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