전세사기피해자가 경매 셀프낙찰시 우선매수권 행사는?

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전세사기여파는 계속진행중이고 여러가지 제도들로 피해를 최소화 하기위해 노력을 하고 있습니다. 이러한 정책들 중 전세사기피해자가 거주하는 주택이 경매가 진행되거나 경매를 신청하는 경우에 전세사기피해자에게 우선매수권을 부여하고 있습니다. 우선매수권을 직접 행사하여 임차인이 낙찰을 받을수도 있고 LH공사등에 이 우선매수권한을 양도하여 공기업이 낙찰받아 공공임대주택으로 임대하도록 할수도 있습니다.

 

1. 우선매수권

경매에서 우선매수권은 낙찰을 받은 최고가매수신고인이 있더라도 우선매수권이 있는 자가 우선매수권을 행사하는 경우 우선매수권을 행사한 사람이 최고가매수신고인이 되고 최고가를 쓴 일반 응찰자는 차순위매수신고인이 되는 권리입니다. 경매절차에서 우선매수권이 있는 사람들은 다음과 같습니다.

1. 공유지분경매에서의 공유자
2. 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법(현재는 공공주택특별법 41조)
3. (구) 임대주택법의 적용을 받는 임차인
4. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 의해 피해자 인정을 받은 임차인

위와 같이 우선매수권이 있는 경우는 공유자와 모든 임차인이 아닌 특정법률에 의한 임차인에게만 있습니다.

 

2. 우선매수권 행사방법

상기 우선매수권이 있는 경우라도 우선매수권을 행사하여 입찰에 참가할수도 있고 일반 입찰자와 같은 지위에서 입찰을 할수도 있습니다.

대법원 2002. 6. 17. 자 2002마234 결정
[부동산낙찰허가][공2002.9.15.(162),2015]

【판시사항】
[1] 입찰에 있어 공유자의 우선매수신고 및 보증의 제공의 시한(=집행관의 입찰 종결선언 전)
[2] 공유자가 입찰기일 전에 우선매수신고서만을 제출하거나 최고가입찰자가 제공한 입찰보증금에 미달하는 금액의 보증금을 제공한 경우, 입찰기일에 집행관은 최고가매수신고를 확인한 다음 공유자의 출석 여부를 확인하고 공유자에게 최고가매수신고가격으로 매수할 것인지를 물어 보증금을 납부할 기회를 주어야 하는지 여부(적극)
[3] 입찰기일 전에 공유자우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출한 경우, 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수 있는지 여부(소극)

우선매수권은 해당 물건을 개찰하여 최고가매수신고인을 집행관이 호창하기 전까지 사용할수 있습니다. 우선매수권이 있는 자가 기일입찰표를 작성하여 제출을 한 상태라면 우선매수권을 행사하지 않은것으로 보게 되므로 이렇게 입찰을 했다 하더라도 우선매수권은 포기된 것이 아니므로 행사할수 있습니다. 우선매수권으로 입찰할 권리와 일반 응찰자와 똑같은 지위에서 입찰할 권리 이렇게 두가지가 있다고 이해하시면 되겠습니다.

그런데 주의할 점이 있습니다.

대법원 2022. 3. 17. 자 2021마162 결정
[부동산강제경매][미간행]

【판시사항】
공유자가 기일입찰에 일반 입찰인으로 참여하여 매수신청보증금을 제공하였더라도 공유자의 우선매수권을 적법하게 행사하기 위해서는 매각기일 종결 이전에 관련 보증금을 별도로 제공하여야 하는지 여부(적극) 및 이때 일반 입찰인으로 참여하여 제공한 매수신청보증금을 공유자의 우선매수권 행사를 위한 보증금으로 전환할 수 있는지 여부(소극)

우선매수권을 행사할수 있는 권리와 일반 응찰자 지위에서 입찰하는 행위는 각각의 권리이고 그렇다보니 보증금도 각각 준비를 해야 하는 것입니다. 우선매수권을 행사해야 하는데 행사방법을 잘못 알고 기일입찰표를 작성해서 입찰했다면 개찰시 우선매수권을 행사하더라도 입찰보증금이 별도로 있어야 한다는 점입니다.

 

3. 법원 입찰시 실무는

최근 수도권 법원 몇군데를 다녀본 결과 입찰이 끝나고 개찰하기 전 집행관이 전세사기 피해자 중 우선매수권을 행사할 사람이 있는지 물어보고 있습니다. 앞서 보신바와 같이 우선매수권은 이때 행사하는 것은 아닙니다. 개찰절차를 매끄럽게 진행하기 위해 미리 파악을 하기 위해 하는 목적이므로 이때에는 손만 드시고 미리 알려주셔도 되고 아무말도 안하셔도 되긴 합니다. 해당 물건 최고가매수신고인이 호창되기 전까지 할수 있으니까요.

 

법원에 가실때 가져가셔야 하는 준비물은 전세사기 피해자 인정결정문과 신분증, 입찰보증금, 그리고 막도장을 준비해 가시면 되는데 대리입찰을 한다면 인감증명서(입찰일로부터 6개월 이내 발급분만 인정)와 인감도장이 날인된 위임장이 추가로 있어야 합니다.

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입찰가격은 두가지 형태를 고민해 볼수 있는데요. 우선 내가 배당을 받을수 있는 보증금액을 계산하여 낙찰후 상계신청을(=차액지급신고) 하는 방법이 있고 최대한 낮은 금액에 입찰을 하는 방법이 있습니다. 낙찰후 바로 매도를 생각한다면 1번의 방법으로 하셔야 할것이고(양도차익이 거의 생기지 않도록) 만약 낙찰후 2년이상 거주 또는 임대 후 매각예정이라면(1세대1주택 비과세 제도활용) 낮은 가격에 낙찰을 받을수도 있겠습니다.(이 경우 취득세가 약간 절감될수 있습니다. 전세사기피해자로 결정된 경우 전용60제곱미터 이하는 50%, 60제곱미터 초과는 25% 한도내에서 200만원까지 취득세가 면제)

우선매수권은 1회만 사용가능한데요(공유자우선매수신고제도를 본다면) 대부분 시세에 육박하는 보증금액이거나 감정가를 넘긴 보증금액인 경우가 많아 제3자의 입찰은 거의 없을 것입니다.

우선매수권을 행사하여 낙찰을 받을 경우에도 입찰표는 작성을 해야 하므로 낙찰후 시간 절약을 위해 입찰가격란은 공란으로 두고 나머지 부분만 기입해 두었다가 개찰시 우선매수권을 행사하고 금액을 기입한후 입찰보증금과 함께 제출하시면 됩니다.

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전세사기 피해자로 인정을 받은 후 셀프낙찰을 받아야 하는 경우나 셀프낙찰로 결정을 한 경우 위와 같이 우선매수권을 행사할수 있지만,  셀프 낙찰시 내가 상계할수 있는 금액이 얼마가 될지 등 미리 배당표를 짜 볼 필요가 있고 바로 매도를 할지 어떻게할지도 사전에 어떤 방법이 유리할지 검토를 해 봐야 하겠습니다.

셀프낙찰을 안 받으신다면 이 우선매수권 권리를 LH공사나 주택사업 목적으로 설립된 지방공기업등에 양도할수 있는데요. 이 경우 임차인은 공공임대주택에서 장기간 거주도 가능합니다. 다음 포스팅에 이 내용에 대해 정리를 해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

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