호재 많은 노원구 재건축 단지 미미삼 재건축

 

부동산에도 줄임말이 대세입니다. 아파트 이름이 길어지기도 했고 어렵기도 해서인지 거의 다 줄임말로 통용되는 시대입니다. 재건축단지도 그런데요. 월계미성미륭삼호3차 아파트를 줄여 미미삼이라고 부르고 있습니다. 월계시영아파트 단지입니다.

1. 입지

 

광운대역 동측편에 입지해 있고 현재 진행단계는 안전진단 까지 통과가 된 상태이고 북측에 월계삼호4차는 별도의 정비사업이 추진중입니다.

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2. 미미삼 단지 개요

 

미미삼 아파트단지의 총 세대수는 3930세대로 대단지입니다. 시영아파트단지이지만 미륭건설 라이프주택 삼호건설이 시공하여 이름이 붙여 졌습니다. 총 주차대수가 세대수에 한참 못 미칩니다. 광운대역 역세권이라는 장점은 있으나 주차문제는 감안해야 합니다.

 

월계시영아파트인 미미삼 아파트는 23년 6월 재건축 안전진단에서 E등급을 받아 안전진단을 통과한 상태 입니다.

 

3. 미미삼 대지권 비율 등

미미삼 재건축이 인기인 이유는 대단지인점도 있지만 용적율이 131% 라는 점입니다. 일반분양이 많이 나올수 있는 단지이고 그만큼 대지지분도 넓은 편이 됩니다. 미미삼은 1~16동이 미성, 17~23동이 미륭, 24~39동까지가 삼호 동이며 동별 대지지분은 다음과 같습니다.

 

동	전용면적(㎡)	대지지분(㎡)
1~9동	33	41.7
10~17동	50	46.87
17~23동	51	48.13
24~32동	59	55.36

 

평형별 세대수를 보면 13평형(전용면적 33제곱미터)가 500세대, 20평형(전용면적 50제곱미터)이 1120세대, 22평형(전용면적 51제곱미터)1050세대, 가장 큰 면적인 23평형(전용면적 59제곱미터)이 1260세대로 가장 많습니다.

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4. 미미삼 인근 호재

1) 동부간선도로 지하화

강북권 숙원사업이었던 동부간선도로 지하화사업이 착공되었습니다. 완공이 된다면 강남권 접근성이 좋아지게 됩니다. 상습정체구간이 많았던 간선도로였습니다.

 

2)광운대 GTX-C

GTX-A노선은 일부구간이 개통되어 운행중인데요 광운대역에는 C노선이 정차하게 됩니다. 도로로도 강남접근성이 좋아지지만 GTX노선으로도 강남접근성이 개선됩니다.

 

3) 광운대역세권 개발

미미삼과 인접해 있는 광운대역 동측편은 역세권개발사업이 진행되고 있습니다. 11월 분양을 앞두고 있는 서울원아이파크는 많은 분들이 관심을 가지고 있는 아파트로 미미삼 가격도 서울원아이파크 가격에 영향을 많이 받을것으로 보입니다.

 

5. 시세분석

1) 실거래가

가장큰면적인 78타입 최근 거래내역입니다. 거래건수가 제법 됩니다.

 

2) 온라인 매물호가

가장 큰 면적 1층 매물이 7.2억, 3층 매물이 7.5억에 나와 있습니다.

 

3) 전세시세

전세는 2.2~2.4억선입니다.

5. 정책지원

 

8.8 부동산대책에서는 가칭 재개발 재건축 촉진법(특례법)을 제정하고 정비사업 절차를 간소화 하는등의 대책이 나왔습니다. 아직 실현된 정책은 없으나 정비사업 진행하는 곳에는 좋은 내용입니다. 특히 역세권이므로 용적율 1.3배를 적용받게 되면 사업성은 더욱 좋아질 것입니다. 그리고 노원구에서는 재개발 재건축 신속추진단이 설립되어 있어 구청에서도 지원을 해 주고 있습니다.

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대단지에 도로 및 철도호재등을 가지고 있는 곳임에는 틀림없으나 공사비 부담(대단지 이므로 다른단지보다는 덜 할수는 있겠네요)과 재건축초과이익환수제 등에 대한 부분도 감안을 해야 합니다. 또한 이제 본격적으로 시작되는 단지이므로 자금계획도 잘 세우실 필요가 있겠습니다.

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