상가임차인이 3기분 임대료를 연체했다면 어떻게 될까?

 

 

상가임대차보호법에서는 임차인의 계약갱신요구권 행사에 대해 임대인은 3기의 차임액이 이르도록 연체한 사실이 있는 경우 이를 거절할수 있도록 하고 있습니다. 3기의 해당하는 차임액이란 어떤 기준으로 해석이 되는지 서울시 상가임대차 상담사례로 같이 분석해 보겠습니다.

 

1. 서울시 상가임대차상담사례 질문

 

임차인이 임차료를 제때에 못낸 경우의 상담사례입니다. 위와 같이 3번 늦게 낸 경우에 임대인은 임대차계약해지를 할수 있을까요?

 

2. 서울시 상가임대차 상담답변

 

이 경우에는 3기에 해당이 되지 않는다고 되어 있습니다. 먼저 3기분에 해당되는 내용 중"기" 에 대한 내용을 보면 임대차 보호법에서 말하는 "기"는 임대인과 임차인이 차임을 주고 받기로 한 기간이 됩니다. 통상 한달에 한번 주고 받으므로 월세라고 부르는 곳입니다. 그렇다 보니 잘 못 알고 계시는 분들은 3개월이 밀리면 계약을 해지 할수 있다고 알고 계시는 분들도 있습니다

 

그리고, 상가임대차보호법에서는 3기분에 해당하는 차임액에 이르도록 이라고 되어 있어 150만원이 월차임이면 3기분인 450만원이 연체되어야 임대인은 계약갱신요구를 거절할수 있는 것입니다. 단순히 3개월이 밀렸다고 해서 꼐약해지가 되는 것은 아닙니다. 임차인이 2개월 차임연체가 있었고 3개월이 지나기 전에 10만원을 냈다면 3기분에 해당하는 차임액이 연체된것이 아니게 됩니다. 상담사례에 나와 있는 바와 같이 횟수 기준이 아닌 금액기준입니다.

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3. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법

1) 주택임대차보호법 규정

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 

주택임대차보호법에서는 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있다면 임대인은 계약갱신요구를 거절하고 임대차 계약을 해지 할수 있습니다.

 

2) 상가건물 임대차 보호법

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

상가는 앞서 말씀드린바와 같이 3기입니다.

 

4. 3기분에 해당하는 연체가 있은 후 차임을 지급했다면

만약 임차인이 3기분에 해당되는 차임액을 연체 했으나 임대인이 임대차계약을 해지 하기 전에 밀린 임차료를 지급한 경우에도 임대인은 임대차계약을 해지 할수 있을까요?

대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결
[건물명도(인도)]〈점포 임대인이 임대차기간 중 차임연체액이 3기분에 달한 적이 있었다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하고 인도를 구하는 사건〉

【판결요지】
[1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.

위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.

 

대법원에서는 계약갱신요구권을 행사할 당시 3기분이 연체되어야 하는 것은 아니고 임대차계약기간 중 어느때라도 3기분에 해당되는 금액을 연체한 사실이 있다면 계약해지가 가능하다고 판시하였습니다.

나. 원심은 판시와 같은 이유로, 
임차인인 피고가 2017. 9. 8. 연체차임 일부를 지급할 때까지 3개월분의 차임이 연체되어 있었으므로 임대인인 원고들은 그 사유를 들어 피고의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 이 사건 임대차는 약정한 기간 말일인 2018. 8. 31. 종료되었다고 판단하였다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

 

 

5. 상가임차인의 3기 차임연체와 다른 규정과의 관계

1) 권리금

2015년 5월 13일 이후로 상가임차인의 권리금이 합법화 되었습니다. 그러나, 상가임차인이 3기의 차임액을 연체했다면 권리금 회수기회를 보호받을수 없습니다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다

10조1항에 나와 있는 내용이 3기분의 차임액에 이른 경우를 말합니다.

 

2) 임대차계약해지

제10조의8(차임연체와 해지) 
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 
제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다

상가임차인이 3기분의 차임액을 연체한 경우 임대차계약해지사유가 됩니다. 원래 상가임대차보호법은 환산보증금 이내의 임차인만 보호하는 법이었으나 2015년 5월 13일 법이 개정되면서 환산보증금이 초과되는 임차인에게도 적용되는 조항이 생겼습니다. 상기 적용범위를 보면 차임연체와 해지 조항인 10조의8 도 해당이 되므로 환산보증금이 초과되는 임차인에게도 임대차계약해지 사유가 됩니다.

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임대차보호법은 임차인을 위한 법이지만 임차인이 해야 할일을 못했다면 권리행사가 어렵게 됩니다. 반대로 임대인이라면 빨리 명도를 하고 새로운 임차인과 계약을 해야 할 것입니다.

 

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