아파트가 아닌 주거용 부동산 경매물건들을 보면 거의 대부분 대항력있는 임차인이 있고 보증금이 감정가에 육박하거나 감정가 이상인 경우들이 많습니다. 전세사기피해를 입은 임차인들이 보증금 회수를 위해 강제경매를 신청한 건들이 많기 때문인데요. 이런 경우 일반 사람들은 입찰을 하지 못하므로(시세이거나 시세이상으로 낙찰을 받아야 하므로) 어쩔수 없이 임차인이 낙찰을 받을수 밖에 없습니다. 낙찰후에는 임차보증금을 어차피 배당을 받아야 하므로 채권상계신청을 하고 소유권이전등기시 취득세를 납부하게 됩니다.
1. 경매사건개요
용인에 있는 다세대주택입니다. 감정가 대비 1회 유찰된 상태에서 1.9억원에 낙찰이 되었습니다. 이 사건은 지인분이 전세사기를 당해 도움을 드린 사건입니다.
2. 권리분석
말소기준권리는 안산세무서장 압류이고 임차인은 대항력이 있습니다. 보증금은 1.92억으로 감정가인 2.12억과 큰 차이가 나지 않습니다. 대항력있는 임차인이므로 보증금 이하에 낙찰이 되더라도 미배당된 금액을 낙찰자에게 돌려달라고 할수 있습니다. 결국 제3자가 낙찰 받는다면 1.92억에 낙찰을 받게 됩니다.
1) 상계신청
임차인이 배당받을 채권자인 경우에 낙찰을 받았다면 배당받을 금액만큼 채권상계신청(=차액지급신고)를 할수 있습니다. 채권상계신청시 체크해야 할 부분은 임차인의 확정일자보다 먼저 배당을 받아갈 채권이 있는지를 봐야 합니다. 소유자가 법인이라면 임금채권 중 일부가 있을수 있고 개인이라면 조세채권이 있을수 있습니다. 이 사건의 경우 소유자가 소유권을 취득한 날 임차인은 전입신고를 했고 다음날인 2020년 9월 5일 0시에 대항력과 우선변제권이 발생하게 됩니다. 소유권취득하자마자 세금이 밀릴일이 발생할 확율은 거의 제로에 가까울것이므로 다행히 임차인보다 먼저 배당을 받아갈 채권은 없습니다.(당해세가 있을수있지만 임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세는 임차인의 확정일자가 우선해서 배당을 받게 됩니다.)
낙찰 받고 채권상계신청을 했고 매각허가까지 된 상태입니다. 앞서 말씀드린바와 같이 경매비용외 임차인의 보증금보다 먼저 배당을 받아갈 채권은 없습니다.
두번째로 체크해야 할 부분은 은행 전세대출이 있는 경우에 대한 부분입니다.
최근 언론에 보도된 자료 인데요. 임차인이 낙찰을 받고 채권상계신청을 했는데 법원에서 상계처리가 안된 것입니다. 이 경우는 임차인이 전세보증금에 대출을 받은 경우에 생길수있는데요. 대출은행이 경매법원에 배당을 해 달라고 신고하게 되면 전세보증금 중 대출금액에 대해서 은행에 배당이 되므로 임차인의 상계신청 금액은 적어지게 될 것입니다. 전세 대출을 받으신 경우라면 경매시 은행에서 어떻게 할지를 담당자와 통화를 해 보셔야 합니다. 이 사건의 경우에는 전세대출 은행에서 소유권 취득후 담보대출을 받아 전세대출을 상환해 주면 된다고 한 케이스였습니다
상계신청이 안되는 경우 매각대금을 법원에 전액 납부하고 배당기일에 보증금을 돌려 받아야 합니다.
2) 취득세 감면
지방세특례제한법에 전세사기피해자로 인정받은 임차인이 전세사기피해주택을 취득한 경우 취득세를 최대 200만원까지 감면해 주고 있습니다. 중요한 포인트는 전세사기 피해자로 인정을 받아야 합니다. 낙찰전에 받아놓으시는게 좋지만 낙찰후에 받으셔도 됩니다. 일단 취득세를 먼저납부하시고 피해자인정이 되면 환급 받을수 있습니다. 전세사기피해자 인정을 받은데 4~6주정도시간이 소요되는 것 같으니 담당 공무원등과 통화를 해 보시기 바랍니다
3. 대금지급기일
채권상계신청을 하게되면 매각대금을 전액 납부하지 않고 미리 계산된 배당액과 매각대금을 상계하여 잔금을 치루게 됩니다. 그러므로 상계신청을 하여 허가가 되는 경우에는 대금지급기한이 아닌 대금지급기일로 진행이 되어 정해진 날짜에 매각대금을 받습니다. 그리고 이날이 배당기일이 됩니다. 임차인보다 선순위 채권금액이 있다면 채권자가 배당을 받아가야 하니 임차인의 상계신청금액이 그만큼 적어지게 되고 적어지는 만큼 매각대금을 납부해야 합니다.
전세보증금외 추가금액이 더 들어가게 됩니다.
4. 소유권취득후에는
입찰하기전에 소유권취득후에 바로 매매를 할 것인지 좀 더 거주할 거인지 임대를 놓을것인지 등도 생각해 봐야 합니다.
1) 즉시매도
취득하자마자 매도하는 경우 양도차익이 있다면 양도소득세를 내야 하므로 상계신청금액을 최대한 계산하여 취득하는게 유리합니다.
2) 거주 후 매도 또는 임대
무주택자인 상태에서 취득한 후 좀 더 거주하거나 임대하는 경우 2년 보유 (조정지역은 2년 거주까지) 요건을 갖추면 비과세를 받을수 있으므로 낮은금액에 취득을 해도됩니다. 취득세를 약간 덜 낼수 있습니다. 전세사기피해자 인정을 받으면 200만원까지는 취득세 면제이니 취득금액에 따라 선택을 하시면 됩니다.
입찰하기 전에 매매던 임대던 빨리 되는 쪽으로 하겠다고하여 인근 공인중개사 사무실에 내놓았는데 월세 임차인이 바로 들어올 사람이 있어 임대 계약이 곧 될것으로 보입니다. 최근 연립 다세대주택은 매매나 전세 수요가 거의 없고 월세수요가 많다보니 현실적으로는 월세임대계약을 하거나 직접 거주하는 형태가 되지 않을까 싶습니다
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