환산보증금이 초과되면 임대료를 마음대로 올릴수 있나요?

 

 

상가임대차계약이 만료될 시점에 임대인은 임대료인상을 임차인은 임대료 동결(또는 인하)를 생각하게 되는데요. 임대료 인상에 대한 내용은 어떻게 되는 것일까요? 상가임대차에서 자주 발생하는 내용중에 하나로 서울시 상가임대차 상담사례로 검토해 보겠습니다.

1. 서울시 상가임대차상담사례 질문

보증금 1억원에 월900만원에 임차해 있는 병원임차인의 사례입니다. 임대인이 보증금과 임대료를 올려 달라고 하는 상황인데요. 임차인은 임대인이 요구하는데로 올려줘야 할까요?

 

2. 서울시 상가임대차상담 답변

 

현재 임차인은 환산보증금이 초과되는 임차인이라 상가건물의 조세, 공과금 그리고 주변 시세가 변한경우라면 임대인은 임차인에게 증액을 요구할수 있다고 되어 있습니다. 임대인이 과도하게 올려달라고 한다면 임차인은 민사소송을 제기하여 적정한 임대료에 대한 판결을 받아 볼수 있을 것입니다. 소송절차에서 법원은 감정평가사에게 적정 임료를 구해오라고 할 것입니다. 이 사례에서 중요한 포인트는 임차인이 환산보증금 초과임차인이라는 점입니다. 환산보증금 이내의 임차인이라면 갱신시점에서 보증금을 증액할때 상한선이 있으나 환산보증금 초과 임차인에게는 상한선이 없다는 점입니다. 

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3. 상가건물임대차보호법 조항

1) 환산보증금 이내에 들어오는 임차인

제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

상가건물임대차보호법 11조에 관련 내용이 나와 있습니다. 차임등의 증감청구권에 있어서 증액시에는 대통령령으로 정하는 비율을 초과할수 없도록 해 놓았습니다.

제4조(차임 등 증액청구의 기준) 
법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

상가건물임대차보호법 시행령에서는 5%의 상한을 두고 있어 환산보증금이내의 임차인은 갱신시점에 임대인이 올릴수 있는 최대 한도는 5% 입니다.

2) 환산보증금 초과 임차인

제10조의2(계약갱신의 특례) 
제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.

환산보증금 초과 임차인에 대한 조항은 10조의2 에 나와 있습니다. 환산보증금이내의 임차인 조항과 다르게 상한선에 대한 내용이 없습니다. 환산보증금초과임차인은 임대인과 잘 협의를 해야하는 상황이 생기게 됩니다

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4. 상가임대차분쟁조정위원회

법이 이렇게 되어 있다보니 환산보증금 초과 임차인은 임대료 인상시 임대인과 분쟁이 자주 생길수 있습니다. 민사소송을 제기하여 적정임대료를 구해 볼수 있겠으나 자기 영업에 신경도 못쓸것이고 비용과 시간이 꽤 들어가게 되다보니 소송까지 가능 경우는 많지 않은것 같습니다.

이럴때 임차인이 해 볼수 있는 것은 분쟁조정위원회를 찾아가 보는 것입니다. 조정이 안된다면 어쩔수 없겠지만 조정위원회를 통해 임대인과 서로 협의가 되는 경우들이 꽤 됩니다.

 

5. 관련판례

대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결  [보증금반환등][공2014상,1094]

【판시사항】
[3] 구 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에 따른 차임 증액비율을 초과하여 지급된 차임에 대하여 임차인이 부당이득으로 반환을 구할 수 있는지 여부(적극)

환산보증금 이내의 임차인이 어떠한 사정에 의해 계약갱신시점에 5%를 초과하는 임대료를 지급했다면 부당이득으로 반환을 구할수 있다는 판례입니다.

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상가건물임대차보호법에는 환산보증금이라는 개념이 있어 환산보증금이내의 임차인과 환산보증금을 초과하는 임차인이 누릴수있는 권리가 다릅니다. 임차인이던 임대인이던 이런 부분들을 잘 알아놓아야 자신의 권리를 주장할수 있을 것입니다.

 

 

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