안전한 임대차계약을 위해 체크할 사항(feat 임대차분쟁조정위원회 상담사례)

 

전세사기 깡통전세 등 임차인을 불안하게 만드는 단어들이 있다보니 전세계약을 했음에도 뭔가 불안할수도 있습니다. 1순위로 임대차계약을 한 임차인이 주택임대차분쟁조정위원회에 상담을 요청한 사례입니다.

 

1. 질문내용

 

2.3억원에 전세계약을 한 임차인의 질문 내용인데요. 임대차 계약 후 물권변동이 있을 예정이라 는 것을 보면 소유자가 변경되거나 근저당권 등 담보물권이 설정될수 있는 상황으로 보입니다.

 

2. 답변내용

 

분쟁조정위원회의 답변에는 전세보증반환보험에 가입하는 것에 대한 내용이 나와 있고 성남시에 2.3억 보증금으로는 최우선변제(=소액임차보증금)에는 해당이 안되고 우선변제(=확정일자)가 가능한다고 답변했습니다.

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3. 임대차계약시 주요 체크사항

1) 미납세금

상기 질문 답변 내용에는 없지만 최근 법 개정등이 이루어진 부분에 임대인의 세금 체납 부분이 있습니다. 등기사항증명서상 채권이 없는 상태에서 임대차계약을 했다 하더라도 경매나 압류재산 공매에서는 임차인의 확정일자보다 먼저 배당을 받아갈수 있는 채권들이 있기 때문입니다.

제109조(미납국세 등의 열람) ① 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물 또는 「상가건물 임대차보호법」 제2조에 따른 상가건물을 임차하여 사용하려는 자는 해당 건물에 대한 임대차계약을 하기 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의를 받아 그 자가 납부하지 아니한 다음 각 호의 국세 또는 체납액의 열람을 임차할 건물 소재지의 관할 세무서장에게 신청할 수 있다.
- 중략 -
② 제1항에도 불구하고 임대차계약을 체결한 임차인으로서 해당 계약에 따른 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 자는 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이도 제1항에 따른 신청을 할 수 있다. 이 경우 신청을 받은 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지하여야 한다. <신설 2022. 12. 31.>

임대인의 미납세금에 대해서는 임대차계약 체결전에는 임대인의 동의를 받아 열람해 볼수 있고 임대차계약 후에는 임대인 동의 없이 임차인이 직접 신청하여 확인해 볼수 있습니다. 임대차계약 전에 확인을 해야 하는데 이 때에는 임대인 동의가 필요 합니다.

 

2) 소유자가 법인이라면

법인이 임대인이라면 임금채권에 대해 주의해야 합니다. 경매나 압류재산 공매에서 근로자들의 미지급 임금채권은 임대차보호법상 임차인들의 최우선변제와 배당순위가 같기 때문입니다. 또한 신탁이 되어 있는 경우 위탁자와 임대차 계약을 하는 경우도 위험할수 있으므로 주의해야 합니다.

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3) 적정시세 체크

법적인 부분 외 체크해야 하는 사항은 적정시세입니다. 1순위로 대항력을 갖춰 임대차계약을 했다 하더라도 시세에 육박하는 보증금으로 계약을 했다면 보증금 회수시 문제가 발생할수 있습니다. 임대인이 보증금을 내어주지 않는다면 경매신청을 해야 하는데 대항력이 있는데 보증금도 시세에 육박해서 일반 응찰자들은 입찰을 하지 않게 되므로 임차인 본인이 셀프낙찰을 받아야 하기 때문입니다.

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상담사례 답변내용에 나와 있듯이 현재로서는 전세보증금반환보증보험에 가입하는게 비용을 좀 들어가더라도 보증금을 지키는데는 가장 좋은 방법입니다. 그런데 보증사고액이 커지면서 주택도시보증공사에서도 가입요건을 점점 까다롭게 하고 있어 가입대상이 되는 주택을 골라야 하는 상황이 되었네요.

내 보증금은 누가 지켜주는것이 아니므로 시간을 내서 공부를 해 놓을 필요가 있겠습니다.

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