[임대차상담사례] 에어컨 수리비는 누가 하나요?

 

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임대차 기간 중 또는 만료시 수선 유지의무에 대해서도 분쟁이 많이 발생합니다. 법에 기준이 "뭐는 되고 뭐는 안된다" 이렇게 구체적으로 나와 있는게 아니다보니 서로의 주장이 서로 상반되는 경우들이 많습니다. 임대차분쟁조정위원회 상담사례에 에어컨 수리비에 대한 상담내용이 들어 있어 포스팅 합니다.

 

1. 질문내용

 

임대차계약을 하고 이사를 했는데 에어컨이 가동되지 않아 AS를 수차례 받은 결과 매입배관의 문제로 판명이 났고 임차인의 부담으로 먼저 수리비를 지불한 상황입니다. 임차인은 에어컨 수리비를 임대인으로부터 받을수 있는 것일까요?

 

2. 상담답변

 

판례를 들어 답변을 해 주셨는데요. 답변이 구체적으로 나오지 않고 어떤 기준으로 해야 하는지 기준을 설시한 판례들입니다. 그렇다보니 사안별로 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 자주 발생하고 있습니다. 임차물을 사용수익하면서 발생하는 소규모 수선등은 임차인이 부담을 하고 대파손의 수리 및 건물의 주요구성 부분에 대한 대수선, 그리고 기본적 설비부분의 교체 등은 임대인이 부담하는 것으로 나와 있습니다.

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3. 관련판례

 

1) 임차인의 수선이 인정된 경우와 인정되지 않은 경우

대법원 판례는 아니지만 구체적인 사안에서 판결이 난 판결들이 있습니다. 비교적 소액으로 수선비가 들어간 경우에는 임차인이 부담하는 것으로 판결이 되었습니다.

 

2) 통상의 손모

1심 판결 중 임대차 계약 기간 중 발생하는 통상의 손모는 원상회복에 들어가지 않는 판결이 있습니다. 예를 든다면 도배 장판과 같은 부분에서 시간이 지남에 따라 발생하는 노후문제 등이 될 것입니다.

서울중앙지법 2005가합100279

[4] 임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(손모)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 즉, 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다. 이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치 감소를 의미하는 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다. 따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다.

 

3) 결로 관련

결로에 관련된 부분도 분쟁이 많은 분야 중 하나 일 것입니다. 임대인은 환기를 잘 안시켜서 그렇다는 것이고 임차인은 구조의 문제를 들 것입니다.

대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876,89883 판결

[2] 임차인 갑이 가구전시장으로 임차하여 사용하던 건물 바닥에 결로현상이 발생하자 임대인 을을 상대로 임대목적물 하자에 따른 손해배상을 청구한 사안에서, 감정인의 감정서 등에 비추어 위 건물에는 구조상 바닥 밑 단열과 방습조치가 되어 있지 않은 하자가 있어 여름형 결로현상이 발생할 수밖에 없고, 을은 임대차계약 체결 당시 갑이 건물을 가구전시장으로 임차한 사실을 알고 있었으므로, 갑의 요구에 따라 건물 바닥에 나타난 습기의 발생 원인을 조사하고 이를 제거하기 위하여 제습기 또는 공조시설 등을 설치하거나 바닥 공사를 하여 주는 등 조치를 취함으로써 갑이 사용·수익할 수 있는 상태를 유지하여 줄 의무가 있는데도, 이와 달리 건물이 일반적 용도로 사용하는 데 하자가 없다고 단정하여 위 청구를 배척한 원심판결에 임대차 목적물에 대한 임대인의 수선의무에 관한 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례.

 

결로에 대한 문제도 결국 사안별로 다르게 판결이 날것인데요. 위 판결은 임대인이 임차인이 임대차목적물을 사용수익하는데 충분한 상태를 유지해 주지 않은것으로 인해 다시 파기환송되었습니다.

 

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판단의 기준이 애매한 부분이 있다보니 임대차계약 체결당시부터 꼼꼼히 체크하고 특약사항에 최대한 자세히 기재를 해 놓거나 사진을 찍어 두시는것이 좋습니다. 수선 유지의무 문제 발생시 민사소송으로 해결하는 방법도 있겠지만 우선 임대차분쟁조정위원회를 통해 조정을 받아보시고 안된다면 소송으로 해결을 해야 하겠습니다. 쟁점이 되는 부분의 손해액이나 수선비용 등을 감안하여 어떻게 진행을 하는 것인지 가장 효율적인지를 따져 봐야 할것입니다.

 

 

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